Baufinanzierungsvergleich: Vergleiche und Tipps für die Baufinanzierung

Baufinanzierungsrechner

Der Bau eines neuen Hauses ist ein großes Projekt. Auch der Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger sollte gut geplant sein. Die meisten Deutschen bauen oder erwerben deswegen nur einmal im Leben eine Haus oder eine Eigentumswohnung. Hausbau ist nicht gleich Hausbau: Als Bauherr hat man zum Beispiel die Wahl zwischen einem frei stehenden Haus, einer Doppelhaushälfte oder einem Reihenhaus. Egal, ob Haus oder Wohnung: eine Immobilie ist eine Investition, von der man lange etwas hat. Die eigene Immobilie hilft beim Vermögensaufbau, ermöglicht mietfreies Wohnen im Rentenalter und kann später vererbt werden.

Aufgrund der hohen Kosten für eine Immobilie reicht das eigene Geld (Eigenkapital) vieler Interessenten für den Bau allerdings nicht aus. Hier kommt eine Baufinanzierung ins Spiel. Eine Baufinanzierung ist ein besicherter Kredit. Die Immobilie dient also der Bank als Sicherheit für die Finanzierung. Die Bank bekommt ihr Geld also in jedem Fall: Entweder über Kreditraten oder, bei einem Kreditausfall, in Form der Immobilie selbst. Deswegen sind Baukredite grundsätzlich günstiger und einfacher zu bekommen als ein Kredit zur freien Verwendung oder zur Umschuldung.

Wie viel Eigenkapital wird benötigt und was zählt alles dazu?

Bei einem normalen Ratenkredit (z.B. über 10.000 €) kann es ebenfalls passieren, dass eine Bank Sicherheiten vom Kreditnehmer fordert. Es ist allerdings nie erforderlich, dass man eigenes Geld mitbringt.

Ganz anders sieht es bei einer Baufinanzierung aus: Dort spielt das sogenannte Eigenkapital eine entscheidende Rolle. Die Experten der Stiftung Warentest raten zum Beispiel, dass nicht mehr als 80 Prozent des letztendlichen Kaufpreises auf Pump finanziert werden sollen. Die Quote des Eigenkapitals sollte also bei mindestens 20 Prozent liegen.

Generell gilt: je niedriger der Anteil eigenen Geldes bei einer Baufinanzierung ist, desto höher ist der Zinsaufschlag, den Banken und Baufinanzierer berechnen. Im Umkehrschluss gilt: Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto günstiger wird auch die Baufinanzierung.

Grundsätzlich ist auch eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital möglich. Manche Banken bieten es sogar bewusst an. Die Zinsen sind hier allerdings entsprechend hoch und das Risiko für den Bauherren oder Käufer ist ebenfalls höher. Woher das Eigenkapital kommt, spielt übrigens keine Rolle. Es kann aus einem klassischen Bausparvertrag stammen, aber auch angespartes Geld (z.B. vermögenswirksame Leistungen, Steuerrückzahlungen) oder eine Erbschaft werden gerne für den Kauf einer Immobilie eingesetzt.

Warum ist die Höhe der Zinsen und die künftige Zinsentwicklung so wichtig?

Eine Baufinanzierung läuft in der Regel über viele Jahre: 10, 20, manchmal auch 30 Jahre. Deswegen spielt die Höhe der Zinsen eine entscheidende Rolle. Möglichst niedrig sollten sie sein – und zwar über einen möglichst langen Zeitraum. Hier kommt die Zinsbindung ins Spiel. Mit ihrer Hilfe lässt sich der Zinssatz einer Baufinanzierung festschreiben. Je niedriger der Zins, desto sinnvoller ist diese Maßnahme. Vor allem dann, wenn absehbar ist, dass auch wieder Zeiten mit höheren Zinsen kommen werden.

Aktuell (Stand: 2016) ist die Lage höchst erfreulich: Die Zinsen für Baufinanzierungen sind niedrig bis sehr niedrig. Dies liegt daran, dass die Leitzinsen der Zentralbanken sehr niedrig bis Null sind. Dadurch können sich schon die Banken das Geld günstig leihen – und entsprechend günstig weiterverleihen. Es liegt allerdings in der Natur der Zyklen in der Wirtschaft, dass diese Niedrigzins-Zeit nicht ewig anhalten wird.

Langfristig ist sicher mit steigenden Zinsen zu rechnen, auch mittelfristig rechnen Experten schon mit einer deutlichen Aufwärtstendenz. Es ist momentan also empfehlenswert sich eine möglichst lange Zinsbindung zu sichern.

Ablauf einer Baufinanzierung: Welche Schritte und Unterlagen sind erforderlich?

Der Ablauf einer Baufinanzierung ist zum Glück nicht so kompliziert wie ein Hausbau. Dennoch gibt es einige Dinge mehr zu beachten als bei einem herkömmlichen Ratenkredit. Es sind auch mehr Schritte und Unterlagen erforderlich. Deswegen haben wir für Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Ablauf einer Baufinanzierung zusammengestellt. In neun Schritten kommen Sie vom geplanten Bauwunsch zur ausgezahlten Baufinanzierung.

Bauherr oder Bauträger: Was sind die Unterschiede?

Selber Bauherr zu sein, kann ganz schön stressig sein, völlig unabhängig von der Finanzierung. Viele Immobilienkäufer erwerben deswegen eine Immobilie von einem Bauträger. Auch hier kann das gewünschte Objekt natürlich problemlos über eine Baufinanzierung bezahlt werden. Ein Bauträger kann zum Beispiel eine Immobilienfirma sein. Diese erwirbt Grundstücke, plant eine Bebauung, vermarktet die Immobilien an interessierte Verbraucher und übernimmt im Zuge des Baus praktischer Weise auch die Rolle des Bauherrn.

Als Käufer hat man dadurch in der Regel weniger Gestaltungsspielraum bei Schnitt und Gestaltung – trägt dafür aber auch nicht das Risiko als Bauherr. Aus juristischer Sicht handelt es sich bei einem solchen Bauträgervertrag übrigens um einen gemischten Vertrag: er enthält Elemente eines Kaufvertrages und eines Werkvertrages. Dies liegt daran, dass beim Abschluss des Kaufvertrages die Immobilie in aller Regel noch nicht fertiggestellt ist, sondern erst noch geplant und gebaut wird.

Mehr Gestaltungsspielraum als Bauherr

Oft wird das Haus gemeinsam mit einem Architekten geplant, besondere Wünsche (z.B. Einliegerwohnung, Hobbykeller) können dabei berücksichtigt werden. Weniger kreativ ist der Kauf eines Fertighauses, dafür geht der Bau deutlich schneller. Als Bauherr übernimmt man zugleich viel Verantwortung: Von der Planung über die Betreuung des Rohbaus bis zur Kontrolle der Handwerksarbeiten vieler Gewerke. Wer diesen Aufwand reduzieren will, kann das Architekturbüro oder einen Bauingenieur mit der Bauleitung beauftragen. Dadurch entstehen natürlich aber wieder weitere Kosten. Hier eine Übersicht aller Kostenpunkte, die man als Bauherr berücksichtigen muss, damit die Höhe der Baufinanzierung auch wirklich ausreicht.

Die Kosten rund um den Hausbau lassen sich durch die sogenannten Eigenleistungen reduzieren. Es sind Einsparungen im vier- bis fünfstelligen Euro-Bereich möglich. Unter die Eigenleistungen fallen handwerkliche und sonstige Arbeiten, die der Bauherr selbst erbringt. Den Rohbau, das Dach sowie größere Elektro- und Sanitätsinstallationen überlassen die meisten dabei den Profis.

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Grunderwerbssteuer kann Baufinanzierung gefährden

Wenn es um die Frage geht, ob Verbraucher heutzutage eine Baufinanzierung stemmen können, dann machen sich die meisten Menschen fälschlicherweise nur bezüglich des Kaufpreises der infrage kommenden Immobilien ihre Gedanken. Selbstverständlich sind die Anschaffungskosten für das jeweilige Objekt auch mit Abstand der größte Kostenfaktor, der im Zuge der Baufinanzierung zu finanzieren ist. Darüber hinaus haben allerdings auch die Nebenkosten einen Anteil am Finanzierungsbedarf, der nahezu kontinuierlich steigt. Abgesehen von der Maklercourtage, die keineswegs bei jedem Immobilienerwerb anfällt, gehört insbesondere die Grunderwerbsteuer mittlerweile in Deutschland zu den wichtigsten Nebenkosten, die beim Immobilienerwerb zu beachten sind.

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine spezielle Steuer, die immer dann fällig wird, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Hierzulande ist es so, dass ausschließlich der Käufer diese Steuer zu zahlen hat, die nicht vom Bund, sondern von den einzelnen Bundesländern festgesetzt wird. Schaut man sich die vergangenen zehn Jahre in der Entwicklung an, so ist leider festzustellen, dass die Grunderwerbsteuer in einigen Bundesländern teilweise drastisch erhöht wurde. Mittlerweile sind in manchen Ländern so hohe Steuersätze zu zahlen, dass bei einigen Verbrauchern sogar die gesamte Immobilienfinanzierung bzw. der Erwerb des Eigenheims gefährdet ist. Leider gibt es keine Möglichkeit, der Grunderwerbsteuer zu entkommen, da diese in jedem Bundesland beim Immobilienerwerb fällig wird. Was Verbraucher allerdings tun können, ist die Wahl eines günstigen Bundeslandes, falls der Standort des neuen Eigenheims nicht zwangsläufig in einer bestimmten Region sein muss.

In Schleswig-Holstein fällt die höchste Grunderwerbsteuer an

Nach aktuellem Stand (August 2014) gibt es zwischen den Bundesländern bezüglich der Höhe der Grunderwerbsteuer zum Teil erhebliche Differenzen. Die Spanne reicht derzeit von 3,5 bis 6,5 Prozent, sodass Immobilienkäufer in manchen Bundesländern einen fast doppelt so hohen Steuersatz wie in anderen Ländern zahlen müssen. Einen besonders hohen Steuersatz verlangt derzeit Schleswig-Holstein, denn mit 6,5 Prozent führt das Bundesland, was die Höhe der Grunderwerbsteuer angeht. Diesen unrühmlichen Spitzenplatz wird sich Schleswig-Holstein ab dem kommenden Jahr mit dem Saarland teilen, denn dort wird die Grunderwerbsteuer von derzeit 6,0 auf ebenfalls 6,5 Prozent erhöht werden. Die meisten Bundesländer haben einen Steuersatz von fünf Prozent, sodass beispielsweise bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro Grunderwerbsteuer in Höhe von satten 10.000 Euro anfallen würde. Wer in diesem Bereich möglichst günstig davonkommen möchte, der sollte sich für einen Immobilienkauf in den Bundesländern Sachsen oder Bayern entscheiden. Diese Länder geben sich nämlich mit einem noch relativ moderaten Grunderwerbsteuersatz zufrieden, der aktuell bei 3,5 Prozent liegt.

Weitere Nebenkosten bei der Baufinanzierung beachten

Die Grunderwerbsteuer ist natürlich bei Weitem nicht der einzige Kostenfaktor, der beim Immobilienerwerb bzw. bei der Baufinanzierung zu beachten ist. Leider lassen zahlreiche Kreditnehmer die sogenannten Bau- bzw. Kaufnebenkosten häufig außer Acht, zu denen auch die Grunderwerbsteuer gehört. Darüber hinaus können noch weitere Kostenfaktoren ins Gewicht fallen, wie zum Beispiel Notar- und Grundbuchgebühren sowie eine Maklercourtage. Oftmals ist es heutzutage nämlich so, dass Immobilien über einen Makler vermittelt werden, sodass die fällige Courtage ebenfalls in den Bereich der Nebenkosten gehört. In nicht wenigen Fällen ist es so, dass allein die Maklercourtage und die Grunderwerbsteuer zusammen über zehn Prozent an Nebenkosten auf ausmachen, wenn der Kaufpreis als Basis genommen wird. Demzufolge ist es wichtig, nicht nur die Grunderwerbsteuer einzukalkulieren, sondern noch weitere Nebenkosten, die ebenfalls anfallen können.

Kosten, Eigenkapital, Haushaltsrechnung und Baufinanzierung

Wie viel Haus können Sie sich leisten?

Wenn man als angehender Bauherr alle Kosten und Ersparnisse gegenrechnet, das vorhandene Eigenkapital berücksichtigt und etwas Sicherheitspuffer einplant, kommt man der letztendlich für die Baufinanzierung benötigten Summe schon sehr nahe. Dieser erlaubt einen Vergleich zwischen langjähriger Miete einer Immobilie und dem Immobilienkauf. Die Berechnung erfolgt unverbindlich, anonym und kostenlos.

Besonders wichtig bei einer Baufinanzierung: die Haushaltsrechnung

Eine Baufinanzierung bindet in der Regel große Teile des freien Einkommens für 20 oder noch mehr Jahre. Deswegen spielt eine seriöse Haushaltsrechnung die Schlüsselrolle, sowohl für den Baukreditgeber als auch für den Kreditnehmer. Am Ende jeder Haushaltsrechnung steht immer eine Zahl: das frei verfügbare Einkommen. Dieses muss dauerhaft für die Tilgung der Baufinanzierung ausreichen. Haushaltsrechnungen werden von Banken übrigens auch bei anderen Krediten durchgeführt, nicht nur bei Baufinanzierungen.

Auf einen erfolgreichen Hausbau folgt meist ein Umzug in die neue Immobilie. Man möchte schließlich durch den Umzug die bisherige Miete einsparen. Dadurch verbessert sich auch die Bilanz in der Haushaltsrechnung. Der große Posten Miete fällt weg und kann teilweise oder ganz in die Raten für die Baufinanzierung gesteckt werden. Bei einer Haushaltsrechnung zur Immobilienfinanzierung sollte man konservativ rechnen, denn das Objekt soll ja nicht an die Bank fallen. Es ist also empfehlenswert die Ratenhöhe so anzusetzen, dass Sie auch mit einem vorübergehend geringeren Einkommen (z.B. Arbeitslosigkeit, Elterngeld) noch gestemmt werden können. Bei einer Haushaltsrechnung werden alle Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt.

Welche Rolle spielt die Bonität bei einer Baufinanzierung?

Bei einem Baukredit sind inländische Banken dazu verpflichtet, die Bonität des Kreditinteressenten zu prüfen, genau wie bei jeder anderen Kreditanfrage. Dazu erfolgt eine Abfrage des Scores bei der Schufa, der wichtigsten Kreditauskunftei. Bei Selbständigen werden in aller Regel auch die Daten von Creditreform abgefragt, einer anderen großen Kreditauskunftei. Falls es deutliche Negativmerkmale bei der Bonität gibt, zum Beispiel die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, Kreditkündigungen oder Zahlungsverzüge, kann es schwierig mit der Baufinanzierung werden. Wer dagegen Kredite ohne Probleme bedienen konnte, hat gute Chancen auf die gewünschte Baufinanzierung.

Insgesamt spielt die Bonität bei einer Baufinanzierung allerdings eine geringere Rolle als bei einem normalen Ratenkredit. Das finanzierte Objekt dient ja der Bank als wichtige Sicherheit für den Kredit. Sehr entscheidend ist dagegen der (voraussichtliche) Verkehrswert des Gebäudes – ein seriöser Kreditgeber wird diesen sehr genau prüfen.

Als Kreditinteressent sollte man auf keinen Fall wahllos Kreditanfragen für die gewünschte Baufinanzierung stellen. Falls die Bank oder der Kreditvermittler die Daten nämlich falsch an die Schufa übermittelt, verschlechtert sich allein durch die Anfragen der Schufa-Score!

Unser Tipp: Bitten Sie den zuständigen Kreditsachbearbeiter, die Anfrage unbedingt als „Konditionenanfrage“ zu stellen und nicht schon als echte Kreditanfrage.

Wie wichtig ist Flexibilität bei einer Baufinanzierung?

Früher galten Baufinanzierungen als sehr unflexible Finanzierungen, hier hat sich zum Glück mittlerweile einiges geändert. Flexibilität ist bei einem Baukredit nämlich sehr wichtig. Einige Kreditgeber lassen sich ein Mehr an Flexibilität allerdings teuer bezahlen. Andere bieten ihren Kunden dagegen Spielraum innerhalb gewisser Grenzen, ohne für diese flexiblen Lösungen Zinsaufschläge zu berechnen.

Sehr hilfreich können auch variable Ratenhöhen sein. Damit lässt sich der laufende Baukredit flexibel an ein verändertes Einkommen, steigende Ausgaben (z.B. für die Ausbildung der Kinder) oder eine insgesamt veränderte finanzielle Situation (z.B. temporäre Arbeitslosigkeit, Erbschaft) anpassen.

Eine gute Baufinanzierung erlaubt kostenlose Sondertilgungen während der Tilgungsphase. Sondertilgungen können beispielsweise aus einer Erbschaft, aus angesparten Rücklagen oder aus Mehreinnahmen (Boni, ausgezahlte Überstunden, Gehaltserhöhung) bestritten werden. Eine Sondertilgung senkt die Kreditkosten und die Laufzeit einer Baufinanzierung. Durch Sondertilgungen lassen sich so oft mehrere Tausend Euro Zinskosten sparen.

Besonders wertvoll ist ein Sondertilgungsrecht bei einer vorzeitigen Kündigung der Baufinanzierung mit Zinsbindung. Wer aus einem Vertrag mit Zinsbindung aussteigen möchte, schuldet der Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Allerdings nur dann, wenn die Bank für ihr Geld am Markt tatsächlich einen geringeren Zinssatz erhält als ursprünglich in der Baufinanzierung vereinbart war. Ein Kreditnehmer mit Sondertilgungsrecht darf mit dem Maximum der Sondertilgungen gegenrechnen. Jeder Kreditgeber ist dadurch verpflichtet, die Vorfälligkeitsentschädigung so zu berechnen, als hätte der Baufinanzierungs-Kunde seine Sondertilgungsrechte in vollem Umfang ausgenutzt.

Mittlerweile gibt es sogar Baufinanzierungen, die jederzeit und ohne Angabe von Gründen vom Kreditnehmer gekündigt werden können – und ohne dass überhaupt eine Vorfälligkeitsentschädigung zum Tragen kommt. So viel Extra-Flexibilität ist schön und gut, allerdings muss man als Kunde dabei mit empfindlichen Zinsaufschlägen rechnen. Die Bank muss eben die wegfallende Vorfälligkeitsentschädigung in ihrer eigenen Kalkulation berücksichtigen. Hier ist also eine gute Prognose bei der Baufinanzierung gefragt: Wie wahrscheinlich ist es, dass der Baukredit frühzeitig abgelöst oder umgeschuldet werden soll?