| Werbehinweis

Realkredit – Absicherung gelingt über Immobilien-Einbringung

Am Kreditmarkt kann zwischen vielen verschiedenen Produkten unterschieden werden. Ein gutes Beispiel für eine solche Differenzierung sind Darlehen, bei denen Kunden entweder mit oder ohne Eigenkapital Finanzierungen auf den Weg bringen können. Der Realkredit lässt sich eindeutig in den Bereich der Eigenkapital-basierten Angebote einordnen. Dabei finden sich in der Analyse natürlich weitere Unterschiede zwischen verschiedenen Realkrediten. Als eine Art Gegenentwurf zum Realkredit wird von Experten üblicherweise der Personalkredit genannt. Ihrer Form nach sind Realkredite zunächst einmal Darlehen mit vergleichsweise langen Laufzeiten. Als Grundlage für die Absicherung der Angebote von Seiten der Banken dient das sogenannte Grundpfandrecht, das wiederum als eine der besten Kreditsicherheiten überhaupt für Kreditnehmer zu bewerten ist. Im Kontext des Grundpfandrechts spielt darüber hinaus die Beleihungsgrenze eine zentrale Rolle.

Grundpfandrecht ist nur eine Seite der Medaille

Kunden, die sich für einen Realkredit interessieren, stoßen in den Produktbeschreibungen der Banken im Kredit Vergleich meist auf eine maximale Beleihungsgrenze von 60 Prozent – Ausnahmen nach unten sind im Einzelfall denkbar, höhere Werte aber aufgrund der im weiteren Verlauf präsentierten Rechtslage ausgeschlossen und wären aus Kundensicht auch eindeutig als Nachteil einzuordnen. Seinen Namen verdankt der Kredit der Tatsache, dass Kunden „reale“ Dinge (Stichwort „dinglich“) als Sicherheiten in Finanzierungen einbringen müssen. Grundstücke sind dabei besonders beliebt als Alternative zum Grundpfandrecht, wenngleich durchaus auch andere Sicherheiten offeriert werden können. Je wertvoller, desto wahrscheinlicher ist eine Zusage und auch die Konditionen können abgängig von der Bewertung der Sicherheiten abhängen. Kreditanbieter bekommen während der Laufzeit also das Recht an den zugrunde liegenden Sachen.

Im Moment der Kreditbereitstellung kommt es zu einer Sicherungsübereignung – zum Beispiel in Form einer Hypothek oder der Grundschuld, wie sie vielen Verbrauchern insbesondere von Baufinanzierungen bekannt ist.

Realkredit – Angebote stammen oft von speziellen Unternehmen

Interessierte Kreditnehmer in spe erfahren im Vergleich sehr schnell, dass Realkredite eben nicht bei jeder Bank beantragt werden können. Typischerweise vergeben vor allem Realkreditinstitute, was schon aus dem Namen abgelesen werden kann. Doch neben diesen Unternehmen gibt es einige ganze Reihe anderer möglicher Finanzierungspartner, deren Angebote ebenfalls lohnend sein können.

Dazu gehören:

  • Genossenschaftsbanken
  • Sparkassen
  • Bausparkassen
  • Geschäftsbanken

Angebote aus dem Ausland – das müssen Kunden wissen!

Außerdem finden Verbraucher zunehmend bei reinen Online-Anbietern und Kreditvermittlungsportalen Angebote aus dem Realkredit-Spektrum vor. Experten berichten, dass sich an dieser Stelle durchaus interessante Produkte aus der Masse herausfiltern lassen. Auf der anderen Seite aber muss gerade bei Offerten aus dem Ausland – genauer aus Nicht-EU-Ländern – Vorsicht walten. Es ist prinzipiell vorstellbar, dass in anderen Staaten andere oder höhere Gebühren berechnet werden können als in Ländern, die an europäisches Recht gebunden sind. In Deutschland sind die Rahmenbedingungen für den Realkredit in Paragraph 21 (Abs. 3 Nr.1) des Kreditwesengesetzes (KWG) zusammengefasst. Weiterhin regelt das deutsche Pfandbriefgesetz, dass die maximale Beleihungsgrenze grundsätzlich bei 60 Prozent des ermittelten Wertes der Sicherheiten (also meist des nachgewiesenen Grundstückswertes) liegen darf.

Diese klare Richtlinie ist nicht der einzige Aspekt, der bei einem Realkredit berücksichtigt werden muss – sowohl mit Blick auf Kreditnehmer als auch auf die Geldgeber. Nur wenn die Bedingungen vollständig erfüllt sind, dürfen Banken Darlehen gewähren. Gerade im gewerblichen Umfeld sind die Auflagen nicht zu unterschätzen.

Finanzierung im Gewerbe-Kontext mit gesonderten Anforderungen

Zu nennen ist dabei in erster Linie die Möglichkeit zur Drittverwendung, wenn geschäftlich genutzte Räumlichkeiten beliehen werden. Räume müssen ohne größeren Aufwand oder gar etwaige zusätzliche Baumaßnahmen wie Renovierungsarbeiten für Dritte nutzbar sein. Auch im Falle einer Beleihung von Wohnimmobilien sieht der Gesetzgeber unmissverständliche und ziemlich strikte Bedingungen vor.

Die zentralen Bedingungen für den Realkredit in der Übersicht:

  • der Wert der Immobilie muss durch unabhängigen Sachverständigen erfolgen (Dokumentation und Bewertung mit dem Beleihungswert einerseits und dem Marktwert auf der anderen Seite)
  • Geldgeber müssen das eingebrachte Grundpfandrecht rechtlich im Ernstfall durchsetzen können
  • Immobilienwerte müssen während der gesamten Kredit-Laufzeit in regelmäßigen Abständen geprüft werden
  • Kreditinstitute müssen das Recht zur Vergabe von Immobilien-basierten Darlehen haben
  • Kreditnehmer müssen einen ausreichend hohen Versicherungsschutz für die Gebäude vorweisen, damit eine Beleihung möglich ist.

Wenigstens einmal pro Jahr erneute Kontrollen der Werte

Die wiederholten Prüfungen betreffend zeichnet sich ein weiterer Unterschied zwischen Realkrediten für Unternehmen und Angeboten für private Zwecke ab. Erfolgt die Sicherung über Wohnimmobilien sieht das Gesetz die Wertermittlung im Abstand von höchstens drei Jahren vor, bei Gewerbeimmobilien hingegen wird die erneute Prüfung des Wertes nach spätestens 12 Monaten fällig. Wie oft genau geprüft wird, entscheidet der Kreditvertrag. Einfluss auf die Prüfintervalle kann unter anderem das Alter der dinglichen Sicherheiten für den Kredit, aber auch die Umgebung des Gebäudes haben. Auswirkungen können je nach vertraglicher Vereinbarung in der Zwischenzeit auch Krisen am Immobilienmarkt haben. Umso wichtiger ist eine präzise Wertermittlung. Sind die Preise am Markt seit der letzten Prüfung gesunken, können Anpassungen des individuellen Kreditrahmens die Folge sein.

Realkredit – Bonität ist nicht die Basis der Entscheidung

Verbraucher, die Kredite bei einer Bank beantragen, müssen in der Regel der Abfrage ihres Schufa-Scorings durch das Institut zustimmen. Die Erklärung ist darin zu sehen, dass die meisten aller vergebenen Darlehen so genannte Personalkredite sind. Und bei diesen Angeboten erfolgt die Sicherung der Finanzierung durch die Bonität (Kreditwürdigkeit) der Darlehensnehmer – ganz gleich, ob Antragsteller nun Einzelpersonen oder Unternehmen sind, die einen Firmenkredit benötigen. Ein Realkredit wird generell durch „Dinge“ abgesichert, zumeist auf Basis einer oder auch mehrerer Immobilien. Der Verzicht auf die Bonitäts-Prüfung kann im Fall der Fälle als Vorteil zu sehen sein. Denn Kreditnehmer, deren negative Schufa-Einträge sonst zur Ablehnung des Antrags führen würden, können durchaus einen Realkredit erhalten, wenn sie zwar nicht als kreditwürdig eingestuft werden, aber ausreichende Sicherungs-Werte vorlegen können. Neben Immobilien kommen auch andere Sachwerte als Sicherheiten infrage.

Dies führt dazu, dass in gewisser Weise auch diese Modelle die Anforderungen eines Realkredits erfüllen können:

  • Autokredite
  • Yachtfinanzierungen
  • Bootsfinanzierungen
  • Schiffshypotheken

Seiner eigentlichen Form nach stellt der Realkredit eine Finanzierung mit langfristiger Ausrichtung dar. Die Zeitspannen für die Kreditaufnahme liegen also nicht im Bereich weniger Jahre wie beim normalen Ratenkredit oder gar einem Kleinkredit, der binnen wenigen Monate getilgt wird.

Realkredit – Selbstständige & Unternehmen gut versorgt?

Das Thema Kreditaufnahme ist für manchen Kunden ein heißes Eisen. Denn Banken und andere Finanzdienstleister machen es mancher Zielgruppe nicht gerade leicht, ein Darlehen zu beantragen. Zu nennen sind in diesem Punkt in besonderer Weise Unternehmer, Freiberufler und Selbstständige. Diese Gruppen können nun einmal oft kein ausreichend sicheres Einkommen vorweisen, wie es Kreditinstitute von Kunden in aller Regel verlangen. Dies muss nicht in jedem Fall daran liegen, dass Monat für Monat zu wenig Geld auf dem Konto landet. Der Grund: Banken sehen beim Kredit für Selbstständige meist Nachweise des Einkommens in den vergangenen drei Kalenderjahren vor. Benötigen Existenzgründer Finanzierungen, können diese Unterlagen zwangsläufig nicht eingereicht werden – schlicht, weil es das Unternehmen vielleicht erst weitaus jünger als drei Jahre am Markt ist. Ausnahmen von dieser Regel erlauben nur die wenigsten Kreditanbieter.

Regelmäßiges Einkommen spielt ebenso eine Rolle

Der Realkredit kann bei solchen Schwierigkeiten Abhilfe schaffen. Natürlich unter der Voraussetzung, dass überhaupt entsprechende Sicherheiten wie privates oder gewerbliches Immobilieneigentum zur Absicherung vorhanden ist. Welche Anforderungen genau gestellt werden, hängt davon ab, welche Kreditsummen benötigt werden. Die Einkünfte aber sind zunächst einmal weitgehend irrelevant. Eine reibungslose Rückzahlung der Gelder aber ist natürlich dennoch notwendig, weshalb ein sicheres Einkommen fraglos dennoch eine Rolle spielt im Rahmen des Kreditantrags. Aufgrund des Verzichts auf die Bonitäts-Prüfung werden Realkredite als Immobilienfinanzierungen nur dann vergeben, wenn Kreditnehmer einen hohen Anteil an Eigenkapital mit in die Kredite bringen.

Eigenkapital schafft gute Basis für Zinsverhandlungen

Die Höhe des Eigenkapitalanteils ist eindeutig definiert: Bankkunden, die eine Immobilie auf Kreditbasis finanzieren, müssen den Anteil selbst aufbringen, der aufgrund der Vorgaben zum maximalen Beleihungswert von 60 % nicht von Seiten des Finanzierers bereitgestellt werden. Alternativ zum Beleihungswert kann auch ein Wert von 50 % des jeweiligen Verkehrswertes als Grundlage kalkuliert werden. Üblicherweise dienen die finanzierten Immobilien selbst als Sicherheit, jedoch ist es durchaus eine Option, bereits vorhandene Gebäude zur Absicherung anzubieten. Für Kunden mag es auf den ersten Blick zunächst vermutlich vor allem als eindeutiger Nachteil erscheinen, dass sie doch einen recht hohen Anteil an Eigenanteil mitbringen müssen, damit die Bank die restliche Summe für den Realkredit freigibt. Diese Tatsache gegenüber steht die Aussage, dass eben diese Rücklagen in Verbindung mit dem Wert der absichernden Objekte eine günstige Ausgangsposition für Verhandlungen  über die Konditionen der Finanzierung schafft.

Das Risiko, dass die Darlehen scheitern, ist – wenigstens für die involvierten Banken – eher gering zu bewerten. Kommt es wiederholt zu Ausfällen bei der Kreditrückzahlung, können Kreditinstitute die Verbindlichkeiten im schlimmstmöglichen Falle durch eine Zwangsversteigerung ausgleichen – zum Ärger der Kreditnehmer, die aber ebenfalls von diesem Aspekt profitieren. Kreditgeber jedenfalls können durch dieses Vorgehen im Grunde Verluste fast gänzlich umgehen.

300x250.gif

Realkredit – Laufzeiten jenseits von kurz- und mittelfristig

Beliebte Grundlage für Realkredite sind im Übrigen auch Angebote, bei denen bewusst im Zuge der Hypothek auf die Eintragung der Belastung ins Grundbuch verzichtet wird. Die Grundschuld ist deshalb so wichtig für Geldgeber, weil sie erst die Eingriffsmöglichkeiten (wie die Versteigerung einer belasteten Immobilie) eröffnet. Typisch für Realkredite sind Laufzeiten im Bereich von etwa 20 bis 30 Jahren – mindestens. Eher sind sogar noch längere Zeiträume denkbar, wenn Darlehen aus diesem Segment des Marktes beantragt und vergeben werden. Gut geeignet sind die Finanzierungen aus Verbraucher- und Unternehmenssicht als Ansatz, um langfristig Vermögen aufbauen zu können. Denn am Ende der Laufzeit steht eine abgezahlte Immobilie.

Übliche Varianten des Realkredits sind dies drei Modelle:

Differenzieren zwischen echten & unechten Darlehen

Das zuletzt genannte Format nimmt den Großteil dieses Bereichs am Kreditmarkt ein. Dieser wiederum kann abermals in drei Unterkategorien geteilt werden. Festzinskredite gibt es ebenso wie Finanzierungen mit variablem Zinssatz sowie Angebote, die als Kombidarlehen mit einem garantierten Zins für einen gewissen Abschnitt der Laufzeit vorsehen, bevor später Zinsschwankungen vor dem Hintergrund der veränderten Bedingungen am Geld- und Kreditmarkt infrage kommen. Hier können auch Capkredite Abhilfe schaffen, so dass Kreditnehmer genau wissen, welchen Zinssatz sie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist maximal für ihren Realkredit zahlen müssen. Neben „echten“ finden sich am Markt insgesamt auch „unechte“ Realdarlehen. In diesem Fall kommt zu einer Zweiteilung der Kreditsumme. Ein Teil liegt unterhalb, der andere oberhalb des Finanzierungsvolumens.

Kombination mit Personalkrediten lässt Kosten steigen

Der höhere Anteil ist meist merklich kostenintensiver als der Teil des Betrags, der unter dem Kreditvolumen angesiedelt wird. Zudem erfolgt die Vergabe des Betrags ab dem Beleihungswert (denn dieser wird beim unechten Modell überschritten) in Form eines Personalkredits, so dass auch die Bonität letzten Endes Relevanz erhalten kann. Von derlei Varianten raten Kreditspezialisten allgemein, da die Kosten zu hoch ausfallen. Dank der fast immer kostenlosen Option zur Sondertilgung bietet sich der Realkredit nicht zuletzt für Kreditnehmer, die um bald frei werdende höhere Kapitalreserven (bspw. fest verzinste Anleihen, Schenkungen, Erbschaften, etc.) wissen. Durch die zusätzlichen Mittel können die monatlichen Belastungen über eine sinkende Restschuld reduziert werden.

Deutschlands günstigste Online-Kredite hier vergleichen
  • Schneller, unkomplizierter Kreditantrag
  • Auszahlung innerhalb von 24h möglich
  • Niedrige monatliche Raten

Wie hilfreich findest du diesen Artikel?
Bewertung: 0.0 (0 Stimmen)
Keine Kommentare

Einen Kommentar hinterlassen

Paul Scheuschner

Kredite.org Autor

Paul Scheuschner

Paul ist Autor von Kredite.org und seit der Gründung in 2013 dabei. Sein Finanzwissen basiert auf einer Ausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, die er von August 2006 - Januar 2009 in Berlin bei der Allianz Versicherung durchlaufen hat. Er hat in dieser Zeit sowohl für die Allianz Versicherung im Innen- und Außendienst, als auch bei der Dresdner Bank (heute Commerzbank) gearbeitet.