Risikobegrenzungsgesetz: Baufinanzierung mit klarer Rechtslage

Als die akute Phase der Finanzkrise erreicht war, geisterten durch alle Medien Berichte, die davon kündeten, dass Banken zunehmend mit Krediten handeln und die Gelegenheit nutzen, um unliebsame Kunden bzw. deren Darlehen aus ihren Bilanzen zu entfernen. Oft wurde berichtet, dass Kreditnehmer nicht die geringste Chance hätten, sich gegen die Weiterverwertung zu wehren. Uneingeschränkt korrekt aber ist diese Einschätzung dieser Sachlage inzwischen nicht mehr. Spätestens seit 2008 hat der Gesetzgeber in Deutschland für klare Verhältnisse gesorgt, um sowohl im Interesse der Banken als auch ihrer Kunden für eine einheitliche Regelung zu sorgen. Auslöser der juristischen Auseinandersetzung, die im Risikobegrenzungsgesetz Baufinanzierungen und den Handel mit den zugehörigen Verträgen eindeutig geregelt werden, war unter anderem ein Urteil des Bundesgerichtshofs, der auf ein Verkaufsrecht zugunsten der Kreditinstitute verwies – auch ohne dass Kunden einem Verkauf der gegen sie bestehenden Forderungen zustimmen müssen.

Neues Gesetz zielt auf Verbesserung des Verbraucherschutzes ab

Viele Verbraucher hatten längst darauf gewartet, dass eine Gesetzesregelung kommt. Denn Horrorszenarien, bei denen Baufinanzierungen ohne Wissen und Zustimmung der Darlehensnehmer verkauft wurden und später fristlose Kündigungen inklusive drohender Zwangsversteigerungen folgten, waren während der Wirtschaftskrise ab dem Jahr 2006 vor allem im zeitlichen Kontext der Subprime-Krise am US-Immobilienmarkt sprichwörtlich in aller Munde. Doch worum genau geht es beim Risikobegrenzungsgesetz? Baufinanzierung oder Immobilienkredit – für beide Ansätze sollte und soll das als „RisikoBegrG“ abgekürzte neu geschaffene Gesetz gelten. Seit Inkrafttreten des Gesetzes sind Banken Baufinanzierung-Kunden gegenüber gezwungen, Informationen zu einem angestrebten Verkauf ihrer Forderungen zu übermitteln und ihre Zustimmung einzuholen. Dabei gehört es zu den Vorschriften, dass Kreditnehmer vor dem Vertragsabschluss über die Forderungs-Abtretbarkeit aufgeklärt werden müssen. Zu unterscheiden ist dieses Vorgehen jedoch von dem Vorgang, eines Umschuldungskredit von Privatleuten.

Wichtige Information: → → Das Risikobegrenzungsgesetz gilt für „redliche“ Kreditnehmer!

Risikobegrenzungsgesetz – Kreditverkauf nur nach klaren Regeln

Was genau der Gesetzgeber mit dem Begriff der Redlichkeit meint und welche Punkte erfüllt sein müssen, damit ein Verkauf zulässig ist, wird in den nachfolgenden Stichpunkten zusammengefasst:

1. Verträge zur Baufinanzierung müssen Abtrebarkeits-Informationen beinhalten (Stichwort „Informationspflicht“
2. Kommt es zum Verkauf und somit zum Wechsel des Gläubigers, muss dies mitgeteilt werden („Pflicht zur Anzeige“)
3. Käufer der Forderungen dürfen nicht entgegen vertraglicher Vereinbarungen Zwangsvollstreckungen durchführen lassen (Einhaltung der sogenannten „Sicherungsabrede“), sofern Kreditnehmer nicht zu eigenen Ungunsten anders lautenden Regelungen zugestimmt haben
4. spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindungsfrist darüber, ob die Bereitschaft zur erneuten Sollzinsbindungsabrede besteht → Nachricht inklusive Sollzins-Angebot
5. im Falle einer Forderungs-Abtretung gelten die Kredit-Pflichten für die neuen Gläubiger → Ausnahme sind Vereinbarungen, laut derer die Pflichten trotz Forderungsabtretungen vereinbarungsgemäß für die vorherigen Darlehensgeber bestehen bleiben
6. Notwendigkeit zur Einführung der „Sicherungsgrundschuld“
7. Kündigung von Kreditverträgen für Käufer nur für den Fall eine Option, wenn Darlehensnehmer wenigstens zwei aufeinanderfolgende Kreditraten nicht bedient haben → die Gesamtsumme der nicht gezahlten Raten muss 2,5 % der Kreditsummen oder mehr betragen
8. Gesetzgeber verlangt bei Grundschulden zudem eine Verlängerungs-Vereinbarungen zur bisher geltenden Kündigungsfrist

Hintergrund der rechtlichen Neuregelung, die ab dem 18. August 2008 gilt in Deutschland waren angestrebte Korrekturen der vormals geltenden Rahmenbedingungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der Zivilprozessordnung (ZPO), die ihrerseits eine Optimierung des Kreditnehmer-Schutzes erreichen sollten. Insbesondere im Hinblick auf Situationen, in denen Banken Kreditforderungen gegenüber Baufinanzierungs-Kunden an Dritte veräußern möchten. Dabei betrifft das Risikobegrenzungsgesetz Baufinanzierungen nur dann, wenn Verträge auf Basis des

Verbraucherdarlehensrecht abgeschlossen wurden.

Die neue Rechtslage gilt:

• für neue Kreditverträge
• für Vertrags-Verlängerungen („Prolongationen“)

Damit der Schutz greift, müssen die Darlehen ebenso eine grundpfandrechtliche Besicherung wie auch marktübliche Kredit-Konditionen aufweisen. Der Staat hat also durch die neue Rechtslage sehr genaue Vorgaben gemacht. Welche Hintergründe genau existierten, wird im nächsten Schritt analysiert.

Risikobegrenzungsgesetz: erschwerte Baufinanzierung-Kündigung

Das Risikobegrenzungsgesetz wurde ausgearbeitet und verabschiedet, um zu verhindern, dass Banken wie früher durchaus üblich, ohne das Wissen ihrer Baufinanzierungs-Kunden Forderungen verkaufen konnten. Das Dilemma aus Kundensicht bestand vormals darin, dass Unternehmen gerne Forderungen kauften, infolge von Vertragskündigungen Zwangsversteigerungen auf den Weg brachten und so die eigene Refinanzierung voranzutreiben. Zulasten der Kreditnehmer, die in diesem Fall das Nachsehen hatten. Vor Inkrafttreten des Gesetzes war wiederholt von Verbraucherschützern kritisiert worden, dass das Bürgerliche Gesetzbuch keinen ausreichenden Verbraucherschutz bot in diesem Punkt. Betroffene Schuldner, die bereits durch Zwangsversteigerungen in Mitleidenschaft gezogen wurden, konnten durch das neue Gesetz den Banken und/oder Investoren gegenüber schneller und besser (Schaden-) Ersatzansprüche geltend machen.

Richtlinien für Banken: Baukredit nicht ohne weiteres kündbar

Kreditinstitute müssen seit diesem Moment außerdem Kredite offerieren, bei denen Kunden sicher wissen, dass ein Weiterverkauf von Anfang an per Gesetz untersagt wird. Das Ergebnis aus Kundensicht war in diesem Kontext jedoch, dass das neue Risikobegrenzungsgesetz Baufinanzierungs-Modelle nicht selten teurer werden ließ. Denn viele Banken sahen sich aufgrund der Restriktionen gezwungen, das Zinsniveau anzuheben. Ob diese Praxis für Kunden nun nachvollziehbar war oder nicht, war und ist nicht weiter von Bedeutung. Zumal Verbraucher selbst nicht viel mehr tun können, als sich auf einen unabhängigen Kredit Vergleich zu verlassen und sich über den verbesserten Kündigungsschutz zu freuen. Die eindeutigen Aussagen zur Mindesthöhe der Darlehens-Rückstände – besagte 2,5 Prozent Minimum bezogen auf die Kreditschuld – waren durchaus eine gewisse Innovation im Sinne des Verbraucherschutzes. Und noch weiter das Gesetz.

Kündigungs-Mitteilungen im Risikobegrenzungsgesetz

→ → Baufinanzierung kann nur gekündigt werden, wenn Kunden mindestens 14 Tage Zeit bleiben, um einen Zahlungs- und Tilgungsausgleich vorzunehmen, um so den planmäßigen Finanzierungsverlauf wiederherzustellen!

Risikobegrenzungsgesetz: Baufinanzierung-Verkauf unrentabel?

Und noch einen Punkt gilt es aus Sicht der Geldgeber bzw. Käufer von Kreditforderungen zu berücksichtigen. Handelt es sich um Sicherungsgrundschulden und soll die Zwangsvollstreckung einer finanzierten Immobilie durchgeführt werden, greift laut  RisikoBegrG eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Ausgeschlossen ist damit, dass Investoren oder andere Käufer von Baufinanzierungs-Forderungen auf einer direkten bzw. „sofortigen Grundschuld-Fälligstellung“ bestehen können. Erreicht wurde durch das Gesetz zur Risikobegrenzung, dass die vorherigen Anreize für den Kauf und Verkauf von Forderungen weitgehend entfallen. Unklar ist so für Investoren, wie die vormals bei Verkauf rentablen Grundschulden keine zeitnahe Verwertung mehr erlauben. Ein zeitlicher Vorlauf von sechs Monaten ist wegen der geltenden Fristen keinesfalls unrealistisch. Zudem kann es dazu kommen, dass Finanzierer nur dann das Grundschuld-Kapital kündigen können, wenn zugleich die gesicherten Kredite selbst gekündigt werden, für die der Rechtslage wegen wie gesagt ein sechsmonatiges Kündigungsrecht gilt.

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Von Anfang an alle wichtigen Punkte mit der Bank klären

Erreicht wurde für Verbraucher ein höheres Maß Sicherheit bei der Baufinanzierung. Risikobegrenzungsgesetz und exaktes Vergleichen zusammen erlauben Kreditnehmern die Auswahl eines sicheren Finanzierungsweges, der auf lange Sicht Verlässlichkeit garantiert. Wird die Entscheidung für eine Baufinanzierung, muss diese im ersten Schritt wie erhofft gelingen. Denn während ein Eilkredit mit einem Volumen von maximal 10.000 Euro spätere Aufstockungen zulassen mag, muss beim Baukredit von Anfang an alles stimmig sein, um sichere Rahmenbedingungen zu erreichen. Denn einen weiteren Versuch können sich Finanzierungsnehmer mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht leisten. An einer sinnvollen Festlegung der Bedingungen für die Tilgung und dem Vergleich der Kosten für Sondertilgungen führt trotz Risikobegrenzungsgesetz bei Baufinanzierungen kein Weg vorbei.

Zusammenfassung der Rechtslage nach Einführung des Risikobegrenzungsgesetzes:

Auch weiterhin ist der Verkauf von Krediten wie Baufinanzierungen eine Option für Banken, um ihr Portfolio von Belastungen zu befreien oder dringend benötigtes Kapital zu beschaffen. Auch bedarf es nach wie vor nicht der Zustimmung von Seiten der Kreditnehmer. Was also hat sich geändert durch das Risikobegrenzungsgesetz? Baufinanzierungs-Kunden sind schlicht besser geschützt. Dies wird unter anderem dadurch erreicht, dass Banken im Vorfeld eines Verkaufs seit 2008 an eindeutige Informationspflichten gebunden sind und zusätzlich neue Richtlinien und unmissverständliche Kündigungsfristen einhalten müssen, bevor Darlehensforderungen verkauft werden können. Woran fehlt es rechtlich auch weiterhin? Fragt man Verbraucherschützer, lautet die Antwort: am entgeltfreien Sonderkündigungsrecht, auf das der Gesetzgeber auch weiterhin verzichtet.
Nur wenn eine offensichtliche und nachweisbare Unzumutbarkeit für Kreditnehmer erkennbar wird im Zusammenhang mit einem Kreditverkauf, existiert ein solches Recht für einen vorzeitigen Ausstieg aus dem Vertrag ohne Berechnung einer Vorfälligkeitsgebühr, wenn Kunden lieber den alten Kredit vorzeitig ablösen, um die Partnerschaft mit einem unliebsamen Investor zu lösen.