Muskelhypothek – Eigenleistung beim Neubau zum Sparen nutzen

Die sogenannte Muskelhypothek ist für Bauherren ein möglicher Weg, um das Eigenkapital zu eigenen Gunsten anzuheben. Der Wortzusatz „Muskel“ ist dabei durchaus wörtlich zu verstehen, geht es in diesem Fall doch darum, durch selbst getätigte Leistungen die Kosten einer Baufinanzierung zumindest zu einem gewissen Teil zu senken. Denn die Mühen können nicht nur positive Auswirkungen haben – ausführen sollten Kreditnehmer nur solche Arbeiten, die sie sich wirklich zutrauen und von denen sie etwas verstehen. Es versteht sich im eigenen Interesse von selbst, dass Bankkunden vor der Aufnahme eines Darlehens sehr genau überlegen, auf welchem Weise sie selbst einen Beitrag im Zuge einer Finanzierung erbringen können. Die Motivlage ist somit klar, wenn es um die Muskelhypothek geht.

 

Eigene Arbeitskraft objektiv richtig einschätzen

 

Denn nicht immer fällt es Verbrauchern leicht, mal eben einen hohen Anteil Eigenkapital aufzubringen, um die Höhe des Fremdkapitals zu gering wie nur möglich zu halten. Geringere Darlehenssummen und mehr Eigenkapital machen sich in aller Regel in Form niedrigerer Kreditzinsen bemerkbar. Dies wiederum wirkt sich bis zum Ende der Tilgung positiv auf die Kosten aus. Das sind oft schon bei eher minimalen Abweichungen bei den Zinssätzen bei einer Finanzierungssumme im sechsstelligen Bereich einige tausend Euro, die wohl kein Kunde gerne seiner Bank schenkt. Tatsächlich fällt es vielen Bauherren aber schwer, die tatsächlichen Kosten für die Arbeit von Handwerkern vorherzusagen, selbst Kostenvoranschläge sind keine Garantie dafür, dass der Neubau am Ende nicht doch einiges mehr kosten wird.

Wer bei der Finanzierung mit dem Gedanken an den Joker „Muskelhypothek“ spielt, sollte sich aber bewusst machen, dass im Grunde jede Eigenleistung – denn um diese handelt es sich in jedem – mit einem gewissen Risiko verbunden ist.

Nur Arbeiten vornehmen, die für Laien durchführbar sind

 

Will heißen: Wer noch nie ein Fundament gegossen oder keine Erfahrungen mit dem Isolieren von Wänden und Fenstern vorweisen kann, sollte von solchen Tätigkeiten meist eher Abstand nehmen. Auf Experimenten sollte man sich beim Neubau besser nicht einlassen. Nicht allein, weil später höhere Folgekosten durch Korrekturen eigener Fehler auftreten können. Auch die Materialausgaben sind vermeidbar durch die Einsicht, dass manche Dinge eben doch vom Profi erledigt werden sollten. Auf der anderen Seite gehören auch Arbeitsleistungen von erfahrenen Helfern aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis in den Bereich der Muskelhypothek-Optionen, die sowohl bei Bau- als auch Immobilienfinanzierungen privater Art der Begrenzung der Gesamtkosten dienen können. Der Vorzug besteht offensichtlich darin, dass die Bauleistungen nicht von Unternehmen erledigt werden, was durch den Anstieg der Eigenleistung im Kontext der Baukosten zu einer höheren Eigenkapitalquote führt.

Aus rein betriebswirtschaftlicher Sicht verändert die Muskelhypothek mehrere wichtige Kennzahlen, die im Zuge einer Baufinanzierung mit solchen Eigenleistungen wenigstens für die Kreditinstitute eine Bedeutung haben:

 

  1. die Kredithöhe (samt sogenanntem „Kapitaldienst“)
  2. die Kapitalfähigkeit
  3. die Kapitaldienstgrenze sowie der Kapitaldienstdeckungsgrad

 

Banken lassen sich nicht auf alles ein

 

Alle angeführten Punkten erfahren eine Korrektur im Sinne der Bankkunden, wenn sie die Muskelhypothek frühzeitig ins Gespräch bringen. Auch weil Banken bei manchen Vorhaben vielleicht doch eher widersprechen und etwas einzuwenden haben werden. Insgesamt gibt es inzwischen viele Wege, um die Möglichkeiten der Muskelhypothek für sich zu nutzen. Denn nicht nur Verwandte und Bekannte mit entsprechenden Vorkenntnissen (die Notwendigkeit von Erfahrung kann im Grunde nicht oft genug betont werden!) können eingebunden werden.

Muskelhypothek: Hilfe vom Hobby-Handwerker aus dem WWW nutzen?

 

Einmal mehr birgt das Internet an dieser Stelle einiges Potenzial. Denn an vielen Stellen des WWW, aber auch in Städten und Gemeinden gibt es spezielle Gruppen, in denen sich Helfer zusammenfinden. Das System der selbst organisierten Hilfestellung beim Aus- und Umbau oder einem vollständigen Neubau funktioniert vielfach nach der Redewendung „eine Hand wäscht die andere“. Was das eine Gruppenmitglied nicht kann, fällt im Idealfall in den Arbeitsbereich eines anderen Mitglieds und andersherum. Andere Bauherren wissen tatsächlich um die Fähigkeiten von Freunden, um so die Ausgaben für Handwerkerlöhne zu senken. Zur Muskelhypothek gehören auch gute Kontakte, dank derer Baumaterialien zum Einkaufspreis beschafft werden. Alle genannten Punkte ergeben gemeinsam das maximale Sparniveau durch persönlich erbrachte Arbeitsleistungen – ganz gleich, welcher Natur diese nun im Einzelnen sind.

Banken sehen Grenzen für Eigenleistungen der Bauherren vor

 

Erlaubt ist vieles, was in den Augen der Geldgeber einen günstigen Nebeneffekt bei der Bewertung der Eigenleistung und des Eigenkapitals haben kann. Zumal es unterschiedliche Bereich gibt, in denen diese Art der Hypothek positiv ins Gewicht fallen kann. Gerade bei Darlehen unter Einbeziehung von Fördermitteln ist die Muskelhypothek ein oft und gern genutztes Instrument, um die Chancen auf die erhoffte Entscheidung zu optimieren. Zur Kenntnis nehmen sollten Finanzierungskunden allerdings, dass es stets einen Nachweis der Eigenleistung braucht. Die bloße Aussage der Bauherren, man werde an dieser oder jener Stelle beim Bauvorhaben selbst Hand anlegen, wird Banken eher nicht als Argument für das Ansetzen geringerer Jahreseffektivzinssätze reichen.

 

Gelingt der Nachweis aber, können im Idealfall maximal etwa 30 Prozent der Gesamt-Baukosten über verschiedene Eigenleistungen getragen werden. Der Kredit Vergleich zeigt aber, dass die Mehrheit der Banken eher lediglich bis zu 15 Prozent der Immobilien-Herstellungskosten als Obergrenze für Muskelhypotheken akzeptiert.

Bei Vollfinanzierungen hilft die Muskelhypothek ebenfalls

 

Faktisch lohnt sich die Muskelhypothek gerade für all jene Kunden, die den finanzierenden Kreditinstituten nur bedingt oder gar kein Eigenkapital vorlegen können. Dies wiederum ist gerade dann zu erwarten, wenn es sich Finanzierungen auf schon existierende Immobilien beziehen, bei denen im Zusammenhang mit einer Vollfinanzierung umfangreiche Baumaßnahmen geplant sind, so dass der Baukredit im Grunde eher als Sanierungs- oder Modernisierungsdarlehen Verwendung findet. Der Wunsch, beim Hausbau mit vielen helfenden Händen, selbst den Löwenanteil der Arbeiten zu übernehmen, ist verständlich, darf aber in der genauen Analyse nicht überbewertet werden. Und das aus gleich mehreren Gründen.

 

Es gibt durchaus einige Gegenargumente, die zumindest als potentielle Risiko zu nennen sind. Hierbei geht es um die folgenden Punkte:

 

  • Arbeiten nehmen mehr Zeit in Anspruch als bei fachlicher Erledigung durch Profis
  • Tätigkeiten werden auf unzureichende Weise erledigt (drohende Folgekosten)
  • Gewährleistungs- und Garantieleistungen sind bei Hobby-Helfern ausgeschlossen
  • Banken nehmen eine realistische Bewertung der „Leistbarkeit“ vor

 

Nur zuverlässige Helfer erweisen sich als nützlich

 

Glücklich schätzen kann sich freilich, wer professionelle Handwerker im Freundeskreis hat, die nach Dienstschluss nochmals Werkzeug in die Hand nehmen, um anderen unentgeltlich auf dem Bau zu helfen. Dabei darf nicht unerwähnt bleiben, dass Bauherren in diesem besonderen Fall um die besondere Beziehung sollten, die sie in dieser Situation eingehen. Schließlich befindet man diesbezüglich in einer gewissen Bittsteller-Rolle und muss sich mit dem verfügbaren Zeitrahmen der Helfer abfinden – auch wenn dies bedeutet, dass einiges länger als erhofft dauert. Dies wiederum kann Extrakosten verursachen, wenn es sich um Darlehen mit Auszahlungen in bestimmten vorab definierten Etappen handelt. Werden Mittel wegen eines Bauverzugs verspätet abgerufen, können weitere Gebühren anfallen.

Fehlerhafte Arbeiten stellen Versicherungsrisiken dar

 

Faktisch kann es vor allem zu Problemen kommen, wenn Arbeiten nicht sachgemäß durchgeführt wurden. Treten im Nachhinein Mängel am Bau auf, findet sich im Ernstfall keine Versicherung, die wegen der Muskelhypothek zu haften bereit wäre. Dies wissen auch Geldgeber, die beim Baukredit mit Eigenleistung vielleicht noch Tapezieren oder Anstreichen als möglichen „Eigenanteil“ akzeptieren, bei Installationsarbeiten aber doch eher auf einer Auftragsvergabe an einen Handwerksbetrieb bestehen werden. Es sei denn, Kreditnehmer können nachweisen, dass gelernte Klempner, Elektriker oder ähnliche Berufsgruppen im Bekanntenkreis der Kreditnehmer zu finden sind. Außenarbeiten – etwa im Bereich der Gartengestaltung – hingegen trauen Banken Privatpersonen ohne eine mehrjährige Ausbildung schon eher zu. Geht es ans Verlegen eines Starkstrom-Anschlusses, raten Experten natürlich eher von der Eigenleistung ab. Mögliche Folgeschäden sind nicht nur teuer, sondern in diesem Bereich schlimmstenfalls lebensgefährlich.

 

Welche Punkte müssen mit eingerechnet werden?

Insgesamt fallen die möglichen Einsparungen in der Realität nicht selten geringer aus, als sich Bauherren dies auf den ersten Blick vorstellen. Gerade wegen der Haftungs-Rechtslage, die bei Erledigung durch einen entsprechend versicherten Experten geboten ist, sollten sich Kreditnehmer sehr genau überlegen, ob die Einsparungen bei den Kreditzinsen das höhere Risiko der Muskelhypothek wert sind.

 

→ Bankkunden müssen die eingesparten Arbeitskosten berechnen! Materialien müssen trotzdem bezahlt werden!

 

Das Einholen unverbindlicher Angebote von Handwerkern kann sich lohnen, um eine Idee davon zu bekommen, wo Gelegenheiten für Einsparungen durch die Muskelhypothek existieren. Kostenfaktoren sind:

 

  • Materialkosten
  • die reinen Arbeitszeiten (die Arbeitsstunde eines Meisters ist teurer!)
  • Ausgaben für die Beschaffung von Gerätschaften für die Erledigung von Arbeiten
  • die berechneten Fahrtkosten

All diese Punkten (außer dem Arbeitslohn der Handwerker) spielen auch an sich eine Rolle, denn Fahrtkosten, Leihgebühren und Ausgaben für Baumaterial entstehen auch bei eigenständiger Erledigung der Arbeiten. Zieht man diese Gesamtkosten von den Handwerker-Offerten ab, wird klar, welch Einsparung möglich wäre. Viele Bankkunden bewerten den Nutzen schlicht und ergreifend zu hoch ein. Vergessen wird beispielsweise ein Punkt auf der Kostenliste gerne: Der größere Zeitaufwand beim Neubau in Eigeninitiative kann dazu führen, dass über einen längeren Zeitraum parallel weiter Miete gezahlt werden muss, da die Immobilien noch nicht bewohnbar sind. Solche Zahlungen zehren die eingesparten Summen oft binnen weniger Monate auf. Gerade aber die potentielle Mitschuld bei Schäden am Wohneigentum infolge fachunkundig erledigter Arbeiten kann zu einer ernsten finanziellen Belastungsprobe werden, die in der Erklärung zur Muskelhypothek nicht verschwiegen werden darf.

„Echte“ Handwerker arbeiten in der Regel schneller

 

Alles steht und fällt bei der Einbringung der Muskelhypothek also mit der korrekten und objektiven Bewertung dessen, was man selbst und die geplanten freiwilligen Helfer zu leisten imstande sind. Sind erst einmal Vereinbarungen getroffen mit den gewünschten und geeigneten Helfern, müssen diese Absprachen auch auf ganzer Linie eingehalten werden. Es bringt Bauherren nicht viel mehr außer Ärger, wenn sich angekündigte Arbeit zum vereinbarten Termin nicht blicken lassen oder vor vollständiger Erledigung der Arbeit wieder abrücken müssen. Ernste Probleme entstehen, wenn private Helfer zwar die Vorarbeit für Profis leisten sollten, dies aber nicht oder erst zu spät schaffen, weil die Arbeiten doch komplexer und zeitaufwendiger als gedacht sind. Handwerker kalkulieren oft mit engen Zeitrahmen, lange Wartezeiten können und wollen sie sich nicht leisten. Abgerechnet wird für die angefallenen Zeiten aber trotzdem.

 

Wann werden welche Arbeiten begonnen und abgeschlossen?

 

Bei Eigenleistungen muss also ein genauer Zeitplan eingehalten werden, wenn Bauherren auf private Helfer setzen. Selbst Schadenersatzleistungen sind nicht vollends auszuschließen, wenn nicht termingerecht gearbeitet werden kann, weil Bauherren und ihre fleißigen Helfer nicht pünktlich die Rahmenbedingungen für die Spezialisten geschaffen haben.

 

Übrigens → Handwerker prüfen sehr genau die bisherigen Leistungen, bevor sie selbst tätig werden!

Basisarbeiten müssen also Hand und Fuß haben, bevor die Profis aktiv werden. Der Gesetzgeber verlangt von Handwerkern sogar explizit eine solche Vorgehensweise – eben auch bei Eigenleistungen über eine Muskelhypothek.

Stressfaktor für die Familie und Helfer nicht unterschätzen

 

Letztlich braucht es auch ein gut strukturiertes Familienleben, wenn eines der Familienoberhäupter die kommenden Wochen nach Unterzeichnung des Kreditvertrags mehr Zeit auf dem Baugelände als im bisherigen Zuhause verbringt. Hier braucht es eine sinnvolle Organisation zur Entlastung der Personen, die für die in der Muskelhypothek versprochenen Leistungen am Neubau zuständig sind. Gerade im Hinblick auf die Kinderbetreuung müssen sich Eltern klar machen, dass sie sich in der nächsten Zeit in einem gewissen Ausnahmezustand befinden werden, unter dem insbesondere kleine Kinder oft leiden, wenn Mama und Papa andere Dinge als ihre Erziehung im Kopf haben.

 

Helfer müssen grundsätzlich korrekt versichert werden

Einer Verlockung sollten Finanzierungskunden unbedingt widerstehen: der Schwarzarbeit. Selbst kleinere Aufträge zum Sonderpreis sind juristisch nicht mehr in der Grauzone angesiedelt, sondern eindeutig ein Schwarzarbeit-Delikt. Helfer sollten unentgeltlich und aus freien Stücken helfen – nichts spricht dabei geben eine spätere wechselseitige Unterstützung des momentanen bei zukünftigen Bauherren.   Abschließend muss erwähnt werden, dass für die beteiligten Helfer durch Bauherren ohne Wenn und Aber eine Unfallversicherung (z.B. über die Berufsgenossenschaft Bau) abschließen und die in Deutschland geltenden Arbeitsschutz-Bestimmungen kennen und in vollem Umfang einhalten müssen. Andernfalls könnte es dazu kommen, dass Helfer im Nachhinein bei Verletzungen gegen den Bauherren klagen. Auf einen Experten können Bauherren nicht verzichten: Ein Architekt sollte grundsätzlich involviert sein, sofern nicht Bauherren selbst eine derartige Ausbildung absolviert haben.

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Paul Scheuschner

Kredite.org Autor

Paul Scheuschner

Paul ist Autor von Kredite.org und seit der Gründung in 2013 dabei. Sein Finanzwissen basiert auf einer Ausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, die er von August 2006 - Januar 2009 in Berlin bei der Allianz Versicherung durchlaufen hat. Er hat in dieser Zeit sowohl für die Allianz Versicherung im Innen- und Außendienst, als auch bei der Dresdner Bank (heute Commerzbank) gearbeitet.