Wohnungsbaufinanzierung: Faktoren für Darlehen kennen!

Für die große Mehrheit als Eigentümer von Wohneigentum wäre die bewohnte Immobilie ohne Fremdkapital von einer Bank beim besten Willen nicht finanzierbar gewesen. Selbst wenn das Einkommen hoch genug ausfällt, um langfristig genug Geld für den Erwerb oder Bau zusammen zu sparen. Oft will man sich diese Zeit nun einmal nicht nehmen, weil eine günstige Gelegenheit auf den Einstieg wartet. Etwa in Fällen, in denen am Wunschort Neubau-Projekte von Unternehmen durchgeführt werden, in die spätere Bewohner direkt als Teil der Finanzierungen einsteigen können. vor allem sind die Konditionen für eine typische Wohnungsbaufinanzierung im Moment so kundenfreundlich, dass es gute Gründe gibt, nicht erst selbst ausreichend Eigenkapital anzuhäufen, auf einen Baukredit aus Kredit Vergleich verzichten zu können.

Geringes Zinsniveau in der EU schafft Chancen für Käufer

„Nie zuvor waren die Kreditzinsen so billig wie heute“, so oder ähnlich lauten die Schlagzeilen in den Medien, die von einem historisch niedrigen Bauzins künden. Und dies keineswegs unberechtigt, denn in der Tat belässt die Europäische Union das aktuelle Leitzinsniveau schon seit September 2014 mit 0,05 % (beim sogenannten „Hauptrefinanzierungssatz“) auf einem Stand, den es in dieser Weise bis dato noch nie gab. In der Folge der mehrfachen Zinssenkungen sanken nicht allein die Zinssätze bei Geldanlagen, sondern vor allem die bei einer Wohnungsbaufinanzierung oder einem Immobiliendarlehen üblichen Jahreseffektivzinssätze, die Banken aufgrund der im Rahmen der VKR – der Verbraucherkreditrichtlinie – zu nennenden 2/3-Regel nennen müssen, seitdem das neue Gesetz im Frühsommer 2010 in Kraft trat.

Wie der Name vermuten lässt, dient die Richtlinie als Basis eines besseren Verbraucherschutzes, nachdem Banken vormals mitunter verwirrende Angaben zu den Kreditbedingungen machten, was gerade bei einer Baufinanzierung kaum bis gar keinen treffsicheren Vergleich verschiedene Angebote erlaubte.

Wohnungsbaukredit: Fördermittel vom Staat als Erleichterung

Mittlerweile müssen Finanzierer nicht allein den jährlichen Sollzins nennen, sondern eben den effektiven Jahreszinssatz, wobei es exakt darum geht, nur mit Daten werben zu dürfen, die wenigstens zwei von drei Antragstellern gewährt würden – bei ausreichender Kreditwürdigkeit (Bonität). Viele Anbieter einer Wohnungsbaufinanzierung betonen zugleich die gebotenen Optionen zur Beantragung staatlicher Fördermittel, allerdings ist es zum Leidwesen der Kunden eben nicht so, dass ausnahmslos alle Kreditinstitute auf die potentiellen Zuschüsse vom Staat verweisen. Aber: Fragen Bankkunden gezielt nach, wird deutlich, dass in den allermeisten Fällen Hilfestellung für die Beantragung garantiert werden. Mehrheitlich handelt es sich bei Fördermodelle der früheren Kreditanstalt für Wiederaufbau, also die heutige KfW Bank. Um in den Genuss einer Förderung kommen zu können, müssen Antragsteller gewisse Nachweise erbringen.

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Modelle gilt es unter anderem:

  1. für energetische Sanierungen und Modernisierungen
  2. Erneuerbare Energien und Photovoltaik
  3. Darlehen zur Verbesserung des Wohnkomfort (Stichwort „seniorengerechtes Wohnen“)
  4. allgemeine Wohneigentumsprogramme

Nicht nur Neubauten sind generell förderfähig

Unterschieden wird zwischen Modellen zur Unterstützung von Bestandsimmobilien-Finanzierungen auf der einen und Angeboten zur Neubau-Förderung. Auch die Bundesländer offerieren teilweise eigene Fördermöglichkeiten, die individuelle und von KfW-Systemen unabhängige Zuschüsse bringen können, was vielfach gesonderten regionalen Förderprojekten zugunsten neuer Wohnraumgewinnungen geschuldet ist. Um grünes Licht für die Finanzierungen mit Förderung von Bund und Ländern erhalten zu können, übermitteln Anbieter einen mehr oder weniger umfangreichen Katalog von Anforderungen, die nachweislich erfüllt werden müssen vom Bauherren – entweder schon vor Baubeginn oder spätestens zur Fertigstellung. Risiken sollten Nutzer nicht eingehen, weil sonst nach Bauabschluss schlimmstenfalls Rückzahlungsforderungen drohen können.

Nebenkosten entstehen an verschiedenen Stellen

Eine jede Wohnungsbaufinanzierung sollte vom ersten Schritt – also der ersten Verwendung eines Kredit Vergleichs in diesem Marktbereich – bis zum letztendlichen Unterzeichnen des Kreditvertrags gut durchdacht sein. Andernfalls können verschiedene Probleme auftreten, die mehr oder weniger deutlich ins Gewicht fallen. Vergleichsweise harmlos wäre es, wenn Darlehen abgeschlossen werden, die mit geringfügig höheren Sollzinsen oder Effektivjahreszinsen verbunden sind. Schwieriger hingegen sieht die Lage aus, wenn Kreditnehmer Verträge abschließen, die sich erhebliche Nebenkosten auszeichnen. Ob man diese Kostenfaktoren nun Zusatz- oder Nebenkosten bezeichnet, ist nebensächlich.

Kennen müssen Verbraucher diese Punkte:

  1. die berechneten Maklerprovisionen
  2. die Kosten für eine Grundbucheintragung
  3. die regional erhobene Grunderwerbssteuer
  4. Ausgaben für die Dienste für Handwerker
  5. Versicherungskosten

 

Abweichende Steuersätze in den verschiedenen Bundesländern

Extrakosten bei einer Wohnungsbaufinanzierung durch Versicherungspolicen entstehen zum Beispiel, falls Kreditnehmer auf die sogenannte Muskelhypothek setzen. Hier wird die Kreditbelastung durch Eigenleistungen reduziert, jedoch müssen Kunden ihre freiwilligen Helfer für den Ernstfall ausreichend absichern. Gerade beim Thema Grunderwerbssteuer schwanken die zusätzlichen Ausgaben durchaus merklich auf Basis der Kaufpreise. Der Ort des Neubaus oder Haus- bzw. Wohnungskaufs entscheidet darüber, welcher Prozentsatz am Kaufpreis vom Staat in Rechnung gestellt wird. Einige Bundesländer wie Berlin oder Bremen berechnen 4,5 Prozent des Kaufpreises als Steuer, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Brandenburg hingegen erheben seit dem Jahr 2015 einen Steuersatz in Höhe von 6,5 Prozent – Korrekturen nach oben oder unten sind nicht auszuschließen, weshalb Käufer und Bauherren immer wieder neu prüfen müssen, welche weitere Investitionen in diesem Bereich auf sie warten.

Ein Beispiel: Bei einem Immobilienpreis von 100.000 Euro (also einer relativ günstigen Anschaffung) beträgt die Grunderwerbssteuer je nach Bundesland zwischen 4.500 und 6.500 Euro. Dies mag für viele Käufer nicht dramatisch wirken. Zusammen mit der Maklerprovision und allen anderen Kostenpunkten aber erhöht sich der Gesamtbetrag, den die Wohnungsbaufinanzierung oder der Kredit für den Hausbau abdecken muss, immer weiter.

Nicht nur die Kaufpreise verursachen Kunden Kosten

Ohnehin müssen die Finanzierungen unter allen Umständen den Kaufpreis inklusive aller entstehenden Nebenkosten beinhalten. Nur dann sind Verbraucher auf der sicheren Seite, um nicht Ihren Kredit erhöhen zu müssen oder weiteres Eigenkapital nachzuschießen.

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Welche Laufzeit ist sinnvoll beim Wohnungsbaukredit?

Die Auswirkungen der vereinbarten bei einer jeden Wohnungsbaufinanzierung sollten niemals unterschätzt werden. Allgemein werden Baudarlehen während der geplanten Laufzeit nur selten – beispielsweise über vorfällige Komplettzahlungen oder Sondertilgungen, die ihrerseits Kosten verursachen können – komplett getilgt. Meist folgt im Anschluss an die ausgehandelte Laufzeit eine Anschlussfinanzierung, da es sich bei den Krediten um Angebote mit sehr großen Volumina handelt. Die gewünschte Laufzeit definiert in der Regel den berechneten jährlichen Sollzins. Variable Zinssätze können zwar bei etlichen Anbietern vereinbart werden, sind aber in der derzeitigen Situation am Kreditmarkt eher nicht sinnvoll. Denn die Kreditzinsen liegen aktuell auf einen derart niedrigen Niveau, dass Bankkunden gut daran tun, einen Festpreiskredit zu beantragen und dabei eine möglichst lange Zinsbindungsfrist zu vereinbaren. Bis zum Ablauf dieser Frist garantiert der Geldgeber einen gleichbleibenden Zinssatz.

Dass sich das Abwägen der passenden Laufzeit stets lohnt, liegt weiterhin darin begründet, dass eine kürzere Laufzeit für die Tilgung begünstigend auf den Zinssatz wirkt.

Hier gilt → Kürzere Laufzeiten führen zu geringeren jährlichen Zinssätzen!

Dennoch sollten sich Bankkunden niemals überfordern. Dies heißt letzten Endes, dass die Tilgung pro Jahr zur persönlichen Einkommenslage passen muss. Hier wiederum geht es ums Netto-Einkommen und darum, welche Fixkosten von diesem Budget pro Monat abgehen. 1,0 % Tilgung pro Jahr werden von den Anbieter einer Wohnungsbaufinanzierung in vielen Fällen empfohlen. Glücklich schätzen können sich Kunden, die umfangreichere Leistungen erbringen können. Denn höhere Kreditraten senken die Kosten und verkürzen einmal mehr die Laufzeit.

Laufzeit-Verkürzung macht sich für Kunden bezahlt

Dies hat zur Folge, dass die Laufzeiten kürzer angesetzt werden können als bei Darlehen für vollständig fremdfinanzierte Wohnungen. Finanzierungszeiträume müssen in solche Fällen nicht zwingend im Bereich von 20 Jahren oder mehr liegen. Was im nächsten Schritt bedeutet, dass die jährlichen Zinsbelastungen und somit die Kreditkosten geringer ausfallen können. Jeder Kredit stellt eine Verschuldung dar, diese Tatsache müssen sich Bankkunden stets vor Augen führen. Ob sie Darlehen nun über die heimische Hausbank oder Kreditvermittlungsportale wie smava abwickeln, ist dabei unerheblich. Irrelevant ist ebenfalls, ob es sich um einen Erstantrag handelt oder ob neue Wohnungsbaudarlehen als Anschlussfinanzierung genutzt werden sollen, weil die Lage am Kreditmarkt mittlerweile eine Umschuldung sinnvoll macht oder ob weitere Kreditmittel benötigt werden, da Bauvorhaben wider Erwarten mit dem bisher zur Verfügung stehenden Mitteln nicht realisiert werden können.

Lange Zinsbindung beim Wohnungsbaudarlehen perfekt

In Phasen wie im Moment, in denen Bauzinsen auf einem historisch niedrigen Level liegen, sind fixe Zinsbedingungen in den allermeisten Fällen die bessere Wahl, allerdings gilt auch in diesem Bereich, dass Banken bei Laufzeiten von mehreren Jahrzehnten, wie sie (selbst bei größeren Eigenkapital-Anteilen) fast immer bei Immobiliendarlehen üblich sind, zuerst nur eine Zinsbindungsfrist von etwa 10 bis 15 Jahren als Standardvariante vorsehen. Wünschen Kreditnehmer längeren Bindungsfristen, lässt dies die jährlichen Kreditzinssätze im Regelfall immerhin geringfügig steigen. Diese Mehrkosten können sich trotzdem mehrheitlich lohnen, wenn Kunden das richtige Wohnungsbaudarlehen ausgewählt haben. Auch bedeutet die Zinsbindung nicht, dass Kunden nicht spätestens nach zehn Jahren das Recht zur Ablösung haben. Die hier oft entstehenden Ausgaben können sich bezahlt machen, wenn Annuitätendarlehen zugunsten eines günstigeren Angebots abgelöst oder erweitert werden.

Leseempfehlung: Endfälliges Darlehen vs. Annuitätendarlehen – ein Vergleich

Was passiert nach Laufzeitende – die Anschlussfinanzierung

Irgendwann ist der Moment gekommen, dass sich Kreditnehmer nach einem Angebot umschauen müssen, um nach Ablauf der vertraglich geregelten Laufzeit (oder auch nach einer fünf- bis zehnjährigen Zinsbindungsfrist unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist) eine Anschlussfinanzierung auf die Beine zu stellen. Die Restschuld liegt mittlerweile weit unter der anfänglichen Kreditsumme der Wohnungsbaufinanzierung. Eine gute Ausgangsposition für neue Verhandlungen mit der momentanen Hausbank, aber ebenso eine gute Gelegenheit, um mit dem Gedanken an einen Finanzierer-Wechsel zu spielen. Die Restschuld ergibt sich logischerweise, indem Kunden die bisherige Tilgungssumme von der Gesamtbelastung abziehen. Berücksichtigen müssen Banken dabei ohne Frage Sonderzahlungen, die über die erwähnten Sondertilgungen in der Zwischenzeit geleistet wurden. Kreditnehmern steht es frei, das bestehende Angebot zu verlängern oder einen Wechsel vorzunehmen.

Folgekosten bei Umschuldung bewusst in Kauf nehmen?

Kommt es zur Umschuldung und Ablösung des Altkredits zugunsten einer neuen Finanzierung an anderer Stelle, wird in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Die Höhe wurde im Vertrag festgehalten. Eine genaue Kalkulation der Folgekosten gibt an, ob und welchem Umfang sich der Umstieg tatsächlich bezahlt macht über die günstigeren Sollzinsen der neuen Finanzierung.

Wissenswert ist dabei: Der Gesetzgeber sieht für Kreditnehmer bei Wohnungsbaufinanzierungen und anderen Bau- und Immobiliendarlehen nach einer Frist von zehn Jahren der Zinsbindung ein grundsätzliches Sonderkündigungsrecht vor. In dieser Phase der Kredittilgung dürfen Geldgeber keine Vorfälligkeitsentschädigung abrechnen, falls der Kreditvertrag gekündigt wird!

Was bringen Kreditversicherungen bei Baufinanzierungen?

Natürlich gehen Banken und Kunden davon aus, dass es während der Laufzeit niemals zu Ausfällen bei der Ratenzahlung für Baudarlehen kommen wird. Dennoch gibt es generell ein gewisses Restrisiko. An den Ernstfall denkt niemand gern, doch gerade bei höheren sechsstelligen Kreditsummen sollte an alle Eventualitäten gedacht werden. Eine sogenannte Restschuldversicherung offerieren viele Banken über ihre Versicherungspartner. Doch diese ist nicht immer die preiswerteste, weshalb sich Verbraucher durchaus auch die Zeit nehmen sollten, um die für sie ideale Police am Markt zu finden. Selbst wenn eine Grundbuchschuld eingetragen wurde. Die Restkreditversicherung verhindert bei Erfüllung der Haftungsbedingungen, dass es zum Äußersten – der Zwangsversteigerung der finanzierten Immobilie – kommen kann.

Gegen diese drei Situationen können sich Versicherungsnehmer im Normalfall schützen:

  1. eine unverschuldete Arbeitslosigkeit
  2. eine Arbeitsunfähigkeit aufgrund eines Unfalls oder einer Verletzung
  3. den Todesfall

Auch lesenswert: Risikobegrenzungsgesetz – Baufinanzierung mit klarer Rechtslage

Auch an die Familie denken beim Versicherungsabschluss

Niemand denkt gerne an Unfälle oder eine drohende Arbeitslosigkeit. Ungleich weniger gibt es die Bereitschaft, an den Tod des Finanzierungskunden und Hauptverdiener zu denken. Angesichts der langen Laufzeiten und der Höhe der Kreditsummen aber sollte man sich durchaus mit diesem schwierigen Thema befassen. So geht es eben auch darum, die Hinterbliebenen gegen den Ernstfall zu schützen, damit die Familie nicht ausziehen muss wegen einer Zwangsversteigerung infolge eines Todesfalls. Vor Augen führen sollten sich Kreditnehmer unbedingt, dass sie frei auswählen können, bei welcher Versicherung sie Verträge abschließen. Auch wenn Banken gewisse Empfehlungen aussprechen, an denen sie dank Vermittlung unter Umständen noch mehr Geld verdienen.

Veränderte verlangen von Mietern ein Umdenken

Abschließend kann gesagt werden: Wie bei allen größeren Darlehen kann sich ein minimaler Zinsunterschied gerade auch bei einer Wohnungsbaufinanzierung in massiver Form auf die Kosten auswirken. Wer sich wegen konstant steigender Mieten in Deutschland entscheidet, den Schritt zum Eigentümer zu wagen, sollte nichts dem Zufall überlassen und analysieren, ob der Kauf nicht doch eine Option ist, durch die auf lange Sicht reichlich Geld gespart werden kann. Stets im Hinterkopf behalten sollten Bankkunden dabei, dass es immer auf ein angemessenes Verhältnis zwischen dem Eigenkapital und dem fremdfinanzierten Anteil am Kaufpreis ankommt. Banken nennen nicht grundlos einen Richtwert von bis zu 30 Prozent der Kreditsummen für selbst eingebrachte Gelder. Wer besonders sicher agieren möchte, bevorzugt vielleicht einen Bausparvertrag.

Durch diesen sichern sich Verbraucher oft langfristig günstige Zinssätze. Dafür aber ist in diesem Fall eine lange Vorlaufzeit üblich. Mal eben eine Immobilie kaufen und einziehen? Mit diesem Modell ist dies eher nicht machbar.

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Paul Scheuschner

Kredite.org Autor

Paul Scheuschner

Paul ist Autor von Kredite.org und seit der Gründung in 2013 dabei. Sein Finanzwissen basiert auf einer Ausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, die er von August 2006 - Januar 2009 in Berlin bei der Allianz Versicherung durchlaufen hat. Er hat in dieser Zeit sowohl für die Allianz Versicherung im Innen- und Außendienst, als auch bei der Dresdner Bank (heute Commerzbank) gearbeitet.