Baufinanzierungsvergleich: Vergleiche und Tipps für die Baufinanzierung

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Der Bau eines neuen Hauses ist ein großes Projekt. Auch der Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger sollte gut geplant sein. Die meisten Deutschen bauen oder erwerben deswegen nur einmal im Leben eine Haus oder eine Eigentumswohnung. Hausbau ist nicht gleich Hausbau: Als Bauherr hat man zum Beispiel die Wahl zwischen einem frei stehenden Haus, einer Doppelhaushälfte oder einem Reihenhaus. Egal, ob Haus oder Wohnung: eine Immobilie ist eine Investition, von der man lange etwas hat. Die eigene Immobilie hilft beim Vermögensaufbau, ermöglicht mietfreies Wohnen im Rentenalter und kann später vererbt werden.

Aufgrund der hohen Kosten für eine Immobilie reicht das eigene Geld (Eigenkapital) vieler Interessenten für den Bau allerdings nicht aus. Hier kommt eine Baufinanzierung ins Spiel. Eine Baufinanzierung ist ein besicherter Kredit. Die Immobilie dient also der Bank als Sicherheit für die Finanzierung. Die Bank bekommt ihr Geld also in jedem Fall: Entweder über Kreditraten oder, bei einem Kreditausfall, in Form der Immobilie selbst. Deswegen sind Baukredite grundsätzlich günstiger und einfacher zu bekommen als ein Kredit zur freien Verwendung oder zur Umschuldung.

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Die 5 wichtigsten Tipps zur Baufinanzierung

  • Möglichst viel Eigenkapital: Experten raten zu mindestens 20% Eigenkapital-Quote
  • Alle Angebote berücksichtigen: Baufinanzierung aus dem Internet kann manchmal lohnenswert sein
  • Ein guter Baufinanzierungsrechner ist bequem und unterstützt Bauherren und Hauskäufer schon in der Planung
  • Zinsentwicklung im Blick haben: Bei niedrigen Zinsen empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsbindung, bei hohen Zinsen ist es umgekehrt
  • Vergleichen und sparen: Der Vergleich von zahlreichen Baufinanzierungsangeboten kann eine hohe Ersparnis bringen

Wie viel Eigenkapital wird benötigt und was zählt alles dazu?

Bei einem normalen Ratenkredit (z.B. über 10.000 €) kann es ebenfalls passieren, dass eine Bank Sicherheiten vom Kreditnehmer fordert. Es ist allerdings nie erforderlich, dass man eigenes Geld mitbringt.

InfoGanz anders sieht es bei einer Baufinanzierung aus: Dort spielt das sogenannte Eigenkapital eine entscheidende Rolle. Die Experten der Stiftung Warentest raten zum Beispiel, dass nicht mehr als 80 Prozent des letztendlichen Kaufpreises auf Pump finanziert werden sollen. Die Quote des Eigenkapitals sollte also bei mindestens 20 Prozent liegen.

Generell gilt: je niedriger der Anteil eigenen Geldes bei einer Baufinanzierung ist, desto höher ist der Zinsaufschlag, den Banken und Baufinanzierer berechnen. Im Umkehrschluss gilt: Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto günstiger wird auch die Baufinanzierung.

Grundsätzlich ist auch eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital möglich. Manche Banken bieten es sogar bewusst an. Die Zinsen sind hier allerdings entsprechend hoch und das Risiko für den Bauherren oder Käufer ist ebenfalls höher. Woher das Eigenkapital kommt, spielt übrigens keine Rolle. Es kann aus einem klassischen Bausparvertrag stammen, aber auch angespartes Geld (z.B. vermögenswirksame Leistungen, Steuerrückzahlungen) oder eine Erbschaft werden gerne für den Kauf einer Immobilie eingesetzt.

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Warum ist die Höhe der Zinsen und die künftige Zinsentwicklung so wichtig?

Eine Baufinanzierung läuft in der Regel über viele Jahre: 10, 20, manchmal auch 30 Jahre. Deswegen spielt die Höhe der Zinsen eine entscheidende Rolle. Möglichst niedrig sollten sie sein – und zwar über einen möglichst langen Zeitraum. Hier kommt die Zinsbindung ins Spiel. Mit ihrer Hilfe lässt sich der Zinssatz einer Baufinanzierung festschreiben. Je niedriger der Zins, desto sinnvoller ist diese Maßnahme. Vor allem dann, wenn absehbar ist, dass auch wieder Zeiten mit höheren Zinsen kommen werden.

Aktuell (Stand: 2016) ist die Lage höchst erfreulich: Die Zinsen für Baufinanzierungen sind niedrig bis sehr niedrig. Dies liegt daran, dass die Leitzinsen der Zentralbanken sehr niedrig bis Null sind. Dadurch können sich schon die Banken das Geld günstig leihen – und entsprechend günstig weiterverleihen. Es liegt allerdings in der Natur der Zyklen in der Wirtschaft, dass diese Niedrigzins-Zeit nicht ewig anhalten wird.

Langfristig ist sicher mit steigenden Zinsen zu rechnen, auch mittelfristig rechnen Experten schon mit einer deutlichen Aufwärtstendenz. Es ist momentan also empfehlenswert sich eine möglichst lange Zinsbindung zu sichern. Bei der Suche nach den besten Angeboten für eine langfristig und günstige Baufinanzierung hilft der Baufinanzierungsvergleich auf KREDITE.ORG.

Ablauf einer Baufinanzierung: Welche Schritte und Unterlagen sind erforderlich?

Der Ablauf einer Baufinanzierung ist zum Glück nicht so kompliziert wie ein Hausbau. Dennoch gibt es einige Dinge mehr zu beachten als bei einem herkömmlichen Ratenkredit. Es sind auch mehr Schritte und Unterlagen erforderlich. Deswegen haben wir für Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Ablauf einer Baufinanzierung zusammengestellt. In neun Schritten kommen Sie vom geplanten Bauwunsch zur ausgezahlten Baufinanzierung.

  • Finanzen-Check
    Wie viel Haus können Sie sich laut Haushaltsrechnung leisten? Eine genaue Berechnung führt zu einer realistischen Kreditsumme.
  • Bonitäts-Check
    Wie steht es um Ihre Bonität? Eine kostenlose Selbstauskunft bei der Schufa schafft Klarheit.
  • Entscheidung
    Hausbau in Eigenregie, Neubau vom Bauträger oder doch Kauf einer Bestandsimmobilie? Nachdem diese Frage geklärt ist, geht es an die Umsetzung.
  • Marktsichtung und Verhandlungen
    Welches Angebot sagt Ihnen zu? Wie viel Geld kostet Ihr Bauprojekt? Verhandelt wird mit Grundstücksbesitzern, Architekten, Baufirmen, einem Bauträger oder dem Immobilienbesitzer einer Bestandsimmobilie.
  • Baufinanzierungsvergleich
    Welcher Kreditgeber bietet die besten Konditionen für Ihren Finanzierungswunsch?
  • Baufinanzierungs-Anfrage
    Wie sieht das konkrete Kreditangebot aus? Ein Kreditgeber berücksichtigt verschiedene Aspekte, von der Haushaltsrechnung über den späteren Verkehrswert der Immobilie bis zu Bonität und Kredithistorie.
  • Unterlagen-Checkliste
    Welche Informationen und Dokumente möchte der Kreditgeber sehen?

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Bauherr oder Bauträger: Was sind die Unterschiede?

Selber Bauherr zu sein, kann ganz schön stressig sein, völlig unabhängig von der Finanzierung. Viele Immobilienkäufer erwerben deswegen eine Immobilie von einem Bauträger. Auch hier kann das gewünschte Objekt natürlich problemlos über eine Baufinanzierung bezahlt werden. Ein Bauträger kann zum Beispiel eine Immobilienfirma sein. Diese erwirbt Grundstücke, plant eine Bebauung, vermarktet die Immobilien an interessierte Verbraucher und übernimmt im Zuge des Baus praktischer Weise auch die Rolle des Bauherrn.

Als Käufer hat man dadurch in der Regel weniger Gestaltungsspielraum bei Schnitt und Gestaltung – trägt dafür aber auch nicht das Risiko als Bauherr. Aus juristischer Sicht handelt es sich bei einem solchen Bauträgervertrag übrigens um einen gemischten Vertrag: er enthält Elemente eines Kaufvertrages und eines Werkvertrages. Dies liegt daran, dass beim Abschluss des Kaufvertrages die Immobilie in aller Regel noch nicht fertiggestellt ist, sondern erst noch geplant und gebaut wird.

Mehr Gestaltungsspielraum als Bauherr

Eine gute Baufinanzierung ist Gold wertOft wird das Haus gemeinsam mit einem Architekten geplant, besondere Wünsche (z.B. Einliegerwohnung, Hobbykeller) können dabei berücksichtigt werden. Weniger kreativ ist der Kauf eines Fertighauses, dafür geht der Bau deutlich schneller. Als Bauherr übernimmt man zugleich viel Verantwortung: Von der Planung über die Betreuung des Rohbaus bis zur Kontrolle der Handwerksarbeiten vieler Gewerke. Wer diesen Aufwand reduzieren will, kann das Architekturbüro oder einen Bauingenieur mit der Bauleitung beauftragen. Dadurch entstehen natürlich aber wieder weitere Kosten. Hier eine Übersicht aller Kostenpunkte, die man als Bauherr berücksichtigen muss, damit die Höhe der Baufinanzierung auch wirklich ausreicht.

Übersicht der Kostenpunkte

  • Preis für den Grundstückskauf
  • Steuern und Abgaben im Zusammenhang mit dem Grundstückskauf (z.B. Grunderwerbsteuer)
  • Unter Umständen: Erschließungsgebühren für Wasser, Abwasser und Strom
  • Gebühren für die Baugenehmigung
  • Preis für den Hausbau (inkl. Kosten für Vermessung und Architektenhonorare, Bauleitung)
  • Kosten für Garten / Außenanlagen (z.B. Pkw-Stellplätze, Gartenhaus, Gartenteich)
  • Weitere Baunebenkosten: Anwalts- und Notargebühren, Versicherungen für Baustelle / Bauarbeiten

Die Kosten rund um den Hausbau lassen sich durch die sogenannten Eigenleistungen reduzieren. Es sind Einsparungen im vier- bis fünfstelligen Euro-Bereich möglich. Unter die Eigenleistungen fallen handwerkliche und sonstige Arbeiten, die der Bauherr selbst erbringt. Den Rohbau, das Dach sowie größere Elektro- und Sanitätsinstallationen überlassen die meisten dabei den Profis. Alles andere kann man – etwas handwerkliches Geschick vorausgesetzt – selbst übernehmen:

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  • Wände verputzen und streichen
  • Leitungen installieren
  • Türen und/oder Fenster einbauen
  • Bodenbeläge verlegen (z.B. Parkett, Fliesen)
  • Küche planen und aufbauen
  • Garten anlegen
  • Carport / Garage bauen

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Kosten, Eigenkapital, Haushaltsrechnung und Baufinanzierung

Wie viel Haus können Sie sich leisten?

Wenn man als angehender Bauherr alle Kosten und Ersparnisse gegenrechnet, das vorhandene Eigenkapital berücksichtigt und etwas Sicherheitspuffer einplant, kommt man der letztendlich für die Baufinanzierung benötigten Summe schon sehr nahe. Dieser erlaubt einen Vergleich zwischen langjähriger Miete einer Immobilie und dem Immobilienkauf. Die Berechnung erfolgt unverbindlich, anonym und kostenlos.

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Besonders wichtig bei einer Baufinanzierung: die Haushaltsrechnung

Eine Baufinanzierung bindet in der Regel große Teile des freien Einkommens für 20 oder noch mehr Jahre. Deswegen spielt eine seriöse Haushaltsrechnung die Schlüsselrolle, sowohl für den Baukreditgeber als auch für den Kreditnehmer. Am Ende jeder Haushaltsrechnung steht immer eine Zahl: das frei verfügbare Einkommen. Dieses muss dauerhaft für die Tilgung der Baufinanzierung ausreichen. Haushaltsrechnungen werden von Banken übrigens auch bei anderen Krediten durchgeführt, nicht nur bei Baufinanzierungen.

Auf einen erfolgreichen Hausbau folgt meist ein Umzug in die neue Immobilie. Man möchte schließlich durch den Umzug die bisherige Miete einsparen. Dadurch verbessert sich auch die Bilanz in der Haushaltsrechnung. Der große Posten Miete fällt weg und kann teilweise oder ganz in die Raten für die Baufinanzierung gesteckt werden. Bei einer Haushaltsrechnung zur Immobilienfinanzierung sollte man konservativ rechnen, denn das Objekt soll ja nicht an die Bank fallen. Es ist also empfehlenswert die Ratenhöhe so anzusetzen, dass Sie auch mit einem vorübergehend geringeren Einkommen (z.B. Arbeitslosigkeit, Elterngeld) noch gestemmt werden können. Bei einer Haushaltsrechnung werden alle Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt.

Welche Rolle spielt die Bonität bei einer Baufinanzierung?

Bei einem Baukredit sind inländische Banken dazu verpflichtet, die Bonität des Kreditinteressenten zu prüfen, genau wie bei jeder anderen Kreditanfrage. Dazu erfolgt eine Abfrage des Scores bei der Schufa, der wichtigsten Kreditauskunftei. Bei Selbständigen werden in aller Regel auch die Daten von Creditreform abgefragt, einer anderen großen Kreditauskunftei. Falls es deutliche Negativmerkmale bei der Bonität gibt, zum Beispiel die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, Kreditkündigungen oder Zahlungsverzüge, kann es schwierig mit der Baufinanzierung werden. Wer dagegen Kredite ohne Probleme bedienen konnte, hat gute Chancen auf die gewünschte Baufinanzierung.

Insgesamt spielt die Bonität bei einer Baufinanzierung allerdings eine geringere Rolle als bei einem normalen Ratenkredit. Das finanzierte Objekt dient ja der Bank als wichtige Sicherheit für den Kredit. Sehr entscheidend ist dagegen der (voraussichtliche) Verkehrswert des Gebäudes – ein seriöser Kreditgeber wird diesen sehr genau prüfen.

Darüber hinaus prüft eine Bank viele weitere Daten vor der letztendlichen Kreditvergabe:

  • Wohnort (bessere Viertel werden bevorzugt)
  • Beruf (Angestellte werden bevorzugt)
  • Alter (Ältere werden bevorzugt)
  • Familienstand (Verheiratete werden bevorzugt)
  • Kundenbeziehung (Langjährige Kunden werden bevorzugt)
  • Eigenkapital (Mehr Eigenkapital steigert die Chancen)
  • Dispokredit (Ein permanent ausgereizter Dispo senkt die Chancen)

Als Kreditinteressent sollte man auf keinen Fall wahllos Kreditanfragen für die gewünschte Baufinanzierung stellen. Falls die Bank oder der Kreditvermittler die Daten nämlich falsch an die Schufa übermittelt, verschlechtert sich allein durch die Anfragen der Schufa-Score!

Unser Tipp: Bitten Sie den zuständigen Kreditsachbearbeiter, die Anfrage unbedingt als „Konditionenanfrage“ zu stellen und nicht schon als echte Kreditanfrage.

Wie wichtig ist Flexibilität bei einer Baufinanzierung?

Früher galten Baufinanzierungen als sehr unflexible Finanzierungen, hier hat sich zum Glück mittlerweile einiges geändert. Flexibilität ist bei einem Baukredit nämlich sehr wichtig. Einige Kreditgeber lassen sich ein Mehr an Flexibilität allerdings teuer bezahlen. Andere bieten ihren Kunden dagegen Spielraum innerhalb gewisser Grenzen, ohne für diese flexiblen Lösungen Zinsaufschläge zu berechnen.

Sehr hilfreich können auch variable Ratenhöhen sein. Damit lässt sich der laufende Baukredit flexibel an ein verändertes Einkommen, steigende Ausgaben (z.B. für die Ausbildung der Kinder) oder eine insgesamt veränderte finanzielle Situation (z.B. temporäre Arbeitslosigkeit, Erbschaft) anpassen.

Hauskredit Tilgung

Eine gute Baufinanzierung erlaubt kostenlose Sondertilgungen während der Tilgungsphase. Sondertilgungen können beispielsweise aus einer Erbschaft, aus angesparten Rücklagen oder aus Mehreinnahmen (Boni, ausgezahlte Überstunden, Gehaltserhöhung) bestritten werden. Eine Sondertilgung senkt die Kreditkosten und die Laufzeit einer Baufinanzierung. Durch Sondertilgungen lassen sich so oft mehrere Tausend Euro Zinskosten sparen.

Besonders wertvoll ist ein Sondertilgungsrecht bei einer vorzeitigen Kündigung der Baufinanzierung mit Zinsbindung. Wer aus einem Vertrag mit Zinsbindung aussteigen möchte, schuldet der Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Allerdings nur dann, wenn die Bank für ihr Geld am Markt tatsächlich einen geringeren Zinssatz erhält als ursprünglich in der Baufinanzierung vereinbart war. Ein Kreditnehmer mit Sondertilgungsrecht darf mit dem Maximum der Sondertilgungen gegenrechnen. Jeder Kreditgeber ist dadurch verpflichtet, die Vorfälligkeitsentschädigung so zu berechnen, als hätte der Baufinanzierungs-Kunde seine Sondertilgungsrechte in vollem Umfang ausgenutzt.

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Mittlerweile gibt es sogar Baufinanzierungen, die jederzeit und ohne Angabe von Gründen vom Kreditnehmer gekündigt werden können – und ohne dass überhaupt eine Vorfälligkeitsentschädigung zum Tragen kommt. So viel Extra-Flexibilität ist schön und gut, allerdings muss man als Kunde dabei mit empfindlichen Zinsaufschlägen rechnen. Die Bank muss eben die wegfallende Vorfälligkeitsentschädigung in ihrer eigenen Kalkulation berücksichtigen. Hier ist also eine gute Prognose bei der Baufinanzierung gefragt: Wie wahrscheinlich ist es, dass der Baukredit frühzeitig abgelöst oder umgeschuldet werden soll?

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paul

Chefredakteur Kredite.org

Peter König

Peter König kümmert sich als hauptverantwortlicher Chefredakteur unseres Portals vor allem um die Themen Aktien, Fonds und Geldanlage. Schon früh hatte König großes Interesse am Wirtschaftsgeschehen und dem Finanzmarkt. Einer Lehre als Bankkaufmann folgte das Studium der Wirtschaftswissenschaften an der Universität Wuppertal. Nach dem Diplom trat der heute 58-Jährige eine Festanstellung als Fondsmanager bei einem großen Geldinstitut an, für das er heute noch in Teilzeit tätig ist.