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Notarbestätigung – geringe Kosten, aber großer Nutzen

Das Wichtigste in Kürze
Banken erlauben die Vorlage der Dokumente vom Notar gewissermaßen als Lückenfüller, bis der normalerweise benötigte Grundbucheintrag vorliegt.
Im Grunde geht es darum, dass der Notar bei der Finanzierung von Immobilien bestätigt, wann und in welcher Abfolge es zu Eintragungen einer Grundschuld gekommen ist.
Aufgabe des Notars ist im ersten Schritt die Prüfung, ob beim Register der zuständigen Behörde bereits etwaige andere Einträge aus früherer Zeit existieren.

  • Für Sie bedeutet das eine erhebliche Zeitersparnis bei Immobilienprojekten
  • Für die Bank ist es eine Sicherheit vor Zahlungsausfällen

Der Kauf einer Immobilie bzw. des für den Bau erforderlichen Grundstücks ist nicht allein mit finanziellen Mühen verbunden, die niemals und unter keinen Umständen unterschätzt werden sollten. Denn eine falsche Entscheidung wie etwa die Festlegung einer zu hohen Finanzierungssumme ist folgenschwer – im denkbar schlimmsten Fall bringen Finanzierer eine Zwangsversteigerung auf den Weg, so dass Kreditnehmer ihre Wohnungen oder Eigenheime verlieren und dennoch weiterhin für die Tilgung der Restschuld aufkommen. Darüber hinaus sind die bürokratischen Hürden ebenfalls nicht unbedingt gering, wenn Bürger in Deutschland Wohneigentum bauen oder erwerben. So braucht es den Eintrag im Grundbuch beim Grundbuchamt, die Kosten zur Folge hat. Außerdem ist eine Notarbestätigung nötig, die als offizielles Dokument der Bestätigung der Aufnahme eines Bankkredits dient. Unser Baufinanzierungsvergleich Ratgeber informiert ausführlich über die verschiedenen Möglichkeiten zur Finanzierung eines Bauvorhabens.

Prüfung bereits vorhandener Einträge steht an erster Stelle

Der Notar erhält Einsicht in die Unterlagen des Grundbuchamts und bestätigt, dass keine andere Rechte eingetragen sind. Banken erlauben die Vorlage der Dokumente vom Notar gewissermaßen als Lückenfüller, bis der normalerweise benötigte Grundbucheintrag vorliegt. Im Zusammenhang jedes Immobilienkredits kommt diese Bestätigung im Einsatz. Im Grunde geht es darum, dass der Notar bei der Finanzierung von Immobilien bestätigt, wann und in welcher Abfolge es zu Eintragungen einer Grundschuld gekommen ist. Aufgabe des Notars ist im ersten Schritt die Prüfung, ob beim Register der zuständigen Behörde bereits etwaige andere Einträge aus früherer Zeit existieren. Es geht darum, Sicherheit in die Bereitstellung solch großer Summen zu bringen, damit alles planmäßig vonstatten gehen kann.

Diese Sicherheit ist letzten Endes nicht allein im Interesse der Bank, sondern kommt im gleichen natürlich den Kreditnehmern zugute. Dennoch legen vor allem die Banken bei Krediten zwingend Wert auf den Grundschuldeintrag.

Die besagte Grundschuldeintragung als solche gibt es in zweierlei Form:

  1. als Buchgrundschuld – Immobilienkauf mit Sicherheit
  2. als Alternative die Briefgrundschuls – Kunden zahlen für Grundbucheintrag

Banken vertrauen auf die Arbeit des Notars vor der Vergabe

Aus kredittechnischer Sicht geht es insbesondere darum, dass die Kreditinstitute aus dem Kredit Vergleich über die Notarbestätigung auf den Schutz ihres Kapitals achten, denn selbst bei Darlehen für Kunden, die einen optionalen Schufa-Score vorweisen können, besteht ein gewisses Restrisiko, dass es zu einem Ausfall bei der Ratenzahlungen während der Kreditlaufzeit kommen kann. Aus dem Blickwinkel der kreditnehmenden Kunden geht es in erster Linie darum, dass das Dokument vom Notar überhaupt erst möglich macht, dass größere Kreditsummen vorzeitig ausgezahlt werden können. So weiß die Bank, dass nicht bereits aufgrund älterer Verpflichtungen andere Einträge beim Grundbuchamt vorliegen, die im Falle eines Ausfalls vorrangig bedient werden müssten. Experten sprechen im Rahmen der Notarbestätigung als Grundbuch-Nachweis vom sogenannten „Rangattest“.

Die Auszahlung der Kreditmittel kommt zustande, bevor die eigentliche Eintragung erfolgt, was wiederum einige Zeit in Anspruch nehmen kann, während der Test und die Bestätigung der Belastungsfreiheit in der Regel doch recht zügig gelingen kann.

Schnelle Handlungsfähigkeit für Immobilienkäufer

So können Kunden die geplanten Investitionen rascher vornehmen als es üblich wäre, wenn alle Bürokratie-Stufen vollständig vor der Anweisung der Mittel genommen werden müssten. Denn mitunter gibt es Situationen, in denen es schnell gehen muss, weil es für die Wunschimmobilie mehrere Interessenten gibt. Wie etwa im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Solche Momente sind für Vorbesitzer zwar aus naheliegenden Gründen dramatisch, können für die neuen Besitzer durchaus eine Chance sein, ein Haus oder eine Wohnung zu einem Preis zu kaufen, der deutlich unter dem aktuellen Marktwert liegt. Natürlich muss das Grundbuch in diesem Falle vorab bereinigt worden sein. Besonders gebräuchlich sind Notarbestätigungen bei Baugrundstücken und Immobilien mit sehr hohen Preisen.

Dies wiederum liegt daran, dass bei solchen Finanzierungen meist ein eher geringer Anteil an Eigenkapital investiert wird, so dass es eine sehr umfangreiche Fremdfinanzierung braucht, für die Banken verantwortlich zeichnen. Die benötigte Eintragung dieser Sicherheit muss als „erstrangiger Grundbucheintrag“ erfolgen, da Banken nicht erlauben, dass sie bei einer Veräußerung erst an zweiter Stelle oder noch später bedient werden.

Beim Verkauf bestehen Banken auf Begleichung der Kreditschuld

Nicht allein Zwangsversteigerungen bei Eintreten einer dauerhaftem Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer können dazu führen, dass Notarbestätigungen Verwendung finden. Auch wenn Eigentümer ihre Grundstücke oder Immobilien vorzeitig verkaufen möchten, erreichen Banken die Begleichung des offenen Kreditsaldos aus dem durch den Verkauf realisierten Erlös. Ohne die Bestätigungsschreiben erlauben Banken bei größeren Baudarlehen in der Regel keine Auszahlung vor dem erfolgten Grundbucheintrag. Das Dokument dient genau genommen der Gewährleistung, dass es später zum Eintrag ins Grundbuch kommen wird.

Wichtig → die notarielle Urkunde spielt nicht allein mit der Grundschuldeintragung eine Rolle, sondern ist auch im Zusammenhang mit Hypothekendarlehen relevant!

Schutz, aber keine Extrakosten durch Notarbestätigung

Auf die maximale Kreditsumme, die Verbraucher bei einer kreditgebenden Bank beantragen können, hat die Bescheinigung als Eintrags-Rechtmäßigkeit keinerlei Einfluss. Sie ist für Banken tatsächlich nur als Absicherung der vergebenen Immobiliendarlehen bedeutend, da sie versichert, dass noch keine anderen Grundschuld-Aufträge beim örtlichen Grundbuchamt existieren. Es wird deutlich: Es geht nicht allein um bereits vorhandene Einträge, sondern auch aus Indiz dafür, dass Anträge vorliegen von anderen Kreditinstituten vorliegen, die anschließend zu einem Grundbucheintrag führen können. Banken geht es weniger darum, dass es allein für ihre Darlehen Einträge gibt – sie legen vor allem Wert auf die Einhaltung der richtigen Reihenfolge, damit sie auf die Begleichung der Außenstände nicht zu lange warten müssen oder gar leer ausgehen, falls die durch einen Verkauf zur Verfügung stehenden Mittel nicht ausreichen, um alle Gläubiger zu bedienen.

Im Fachjargon gibt es für die Funktion der Notarbestätigung verschiedene Termini. Dazu gehören:

  • Rangattest
  • Ranggarantie
  • Rangbescheinigung
  • Rang-Bestätigung

Ob die Bestätigung benötigt wird, liegt nicht im Entscheidungsbereich der Bankkunden. Die Banken entscheiden, wann ein Notar mit der Erstellung der Urkunde beauftragt werden muss. Dennoch ist das Dokument für Darlehensnehmer alles andere als unwichtig, eben weil das Schriftstück eine schnellere Mittelvergabe ermöglicht.

Technisch sieht die Abwicklung wie folgt aus:

  1. Anfertigung der Notarbestätigung
  2. Aushändigung zusammen mit der ausgefertigten Grundbuchbestellung
  3. Prüfung durch die kreditgebende Bank
  4. vorzeitige Auszahlung der beantragten Kreditmittel

Auf diese Weise erreichen Kreditnehmer, dass das vorgelegte Dokumente einstweilen im Grunde vorübergehend als Ersatz die für spätere Eintragung im Grundbuch akzeptiert wird. Der Vorteil für Kreditnehmer besteht letzten Endes darin, dass Bauaufträge umgehend bestätigt werden können oder alternativ Verkäufer zumindest eine Anzahlung als Sicherheit erhalten können. Der sonst übliche zeitliche Verzug wird umgangen. Als Form der Bestätigung kommt selbstverständlich nur die schriftliche und beglaubigte Ausarbeitung infrage. Generell fallen für die Dokumente an.

Die Aufgabe des Notars als Sachverständiger bei der Bestätigung

Kommt es um Abschluss eines Kredits und des Vertrags zu einer Baufinanzierung, kommt es im Ernstfall durch die Haftung des Notars zur Absicherung der Verbindlichkeiten es Darlehensnehmers. Kommt es bei der Abwicklung und Erstellung der Bescheinigungen nach erfolgter Prüfung des Grundbucheintrags, bleibt der Finanzierungskunde außen vor. Stattdessen kommt die Berufs-Haftpflichtversicherung des Notars für die entstandenen Folgekosten auf, falls es wider Erwarten keine erkennbare ranggerechte Grundbucheintragung bezüglich des notwendigen Grundpfandrechts im Sinne der Bank vorliegt. Die Haftung bezieht sich selbstredend an dieser Stelle für die erwähnte spätere „rangrichtige Eintragung“ der Grundschuld. Ist dies erledigt, kann die Bank von einem Zugriffsrecht Gebrauch machen, das sich auf der einen Seite auf die Immobilie, nicht zuletzt aber auf das betreffende Grundstück bezieht.

Worauf beziehen sich Ansprüche der Bank im Ernstfall?

Ganz einfach: Kreditinstitute können bei Ausfällen sowohl eine vollständige Verwertung oder Pfändung der finanzierten Immobilien und Grundstücke in Angriff nehmen. Kommt es zu dieser Prozedur, kann die restliche Pflicht zur Tilgung der Kunden aus dem Anspruch befriedigt werden. Welche Kosten durch eine Notarbestätigung entstehen? Im Falle eines Immobilienkredits mit einer Grundschuld-Eintragung von 200.000 Euro liegen die einmalig berechneten Gebühren für die notarielle Bestätigung zumeist knapp unter 100 Euro. Damit rechnet sich dieser Kostenpunkt angesichts der erzielten zeitlichen Einsparungen bei der Planung für alle Kreditnehmer, die sich die Zeit für den längeren Vorlauf nicht leisten können oder wollen, weil Zeit eben doch auch bares Geld sein kann. Wenigstens aber erlaubt das Bestätigungsschreiben einen weitaus rascheren Start der Bauvorhaben oder der Immobilienkäufe.

Teil-Auszahlungen (wie sie gerade bei Baufinanzierungen durchaus gängige Praxis sind) führen zu anteilig geringeren Kosten für die Dokumente als bei vollständiger Bereitstellung der Kreditsummen über die Notarbestätigung.

Aufschlag in Höhe von etwa einem Viertel auf Grundbuchkosten

Trotz seltener Ausnahmefälle (in denen die Kosten im Zweifelsfall von den genannten Kreditnebenkosten bereits abgedeckt sind) gehen die Gebühren zulasten der Kreditnehmer. Die genaue Gebühr basiert auf der Höhe der eigentlichen Grundschuldentgelten. Genauer: 25 % dieser Kosten müssen zusätzlich als Ausgaben für die Notarbestätigung eingeplant werden, wobei Auslagen und Steuern hierbei bereits inkludiert sind. 100%-ige Sicherheit für Banken bezüglich der vorrangigen Berücksichtigung gibt es übrigens nicht. Sofern zum Beispiel Finanzämter aufgrund nicht gezahlter Steuern Sicherungshypotheken im Grundbuch eintragen lassen, werden die Ansprüche des Fiskus ohne Wenn und Aber vorrangig behandelt und als Hypothek vor die Bankenrechte als Grundschuld vermerkt. Kreditinstitute haben in solchen Fällen rein juristisch betrachtet das Nachsehen.
Was die Höhe der Kosten für die Notarbestätigung angeht, sei abschließend gesagt: Im eigentlichen Sinn sind sowohl die Grundbuch- als auch die Notar-Kosten in Deutschland vom Gesetzgeber vorgeschrieben und geregelt. Dennoch variieren die Kosten, dass sich Behörden und Notariatskammern nach wie vor nicht bundesweit einig sind bezüglich der Gebührenstrukturen.

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Paul Scheuschner

Kredite.org Autor

Paul Scheuschner

Paul ist Autor von Kredite.org und seit der Gründung in 2013 dabei. Sein Finanzwissen basiert auf einer Ausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, die er von August 2006 - Januar 2009 in Berlin bei der Allianz Versicherung durchlaufen hat. Er hat in dieser Zeit sowohl für die Allianz Versicherung im Innen- und Außendienst, als auch bei der Dresdner Bank (heute Commerzbank) gearbeitet.