Buchgrundschuld – Immobilienkauf mit Sicherheit

Buchgrundschuld – Sicherheit für Banken, Sparen für Kunden

Die Buchgrundschuld ist neben der sogenannten Briefgrundschuld die zweite Möglichkeit zur Aufnahme eines Immobilienkredits oder Inangriffnahme einer Baufinanzierung für Bauherren und Käufer von Wohnungen und Eigenheimen. Sie zeichnet sich in erster Linie dadurch aus, dass die Abwicklung mit etwas geringerem Aufwand verbunden ist. Was im nächsten Schritt dazu führt, dass auch die Kosten für geringer ausfallen. Jedoch auf die gesamte Laufzeit gerechnet, sind diese Ausgaben nicht unbedingt zu berücksichtigen. Die Auswirkungen einer Grundschuld dieser Art indes sollten Kunden sehr wohl kennen, um zu verstehen, welche Konsequenzen Vereinbarungen mit dem Geldgeber nach dem Abschluss eines Kreditvertrags haben.

Letzte Rettung bei einer drohenden Insolvenz

Allgemein lässt sich erst einmal sagen, dass die Grundschuld als Belastung des Grundstücks oder der Immobilie gilt, die Kreditnehmer in Kauf nehmen, wenn sie ein Darlehen für den Kauf eines Wohnobjekts akzeptieren müssen. Dabei geht es darum, dass besagte Grundschuld im Grundbuch einzutragen ist. Verantwortlich ist in diesem Fall das regionale Grundbuchamt. Der rechtliche Hintergrund einer Buchgrundschuld ist das Absichern des schlimmstmöglichen Szenarios eines Kreditnehmers: der Zahlungsunfähigkeit während der Rückzahlungsphase. Darlehensnehmer sorgen auf diesem Weg dafür, dass sie bei Eintreten einer nicht mehr zu leistenden Tilgung der Bank das Recht zur Ausführung einer Zwangsvollstreckung oder ähnlicher Umstände erlauben.

Üblich ist die Buchgrundschuld zum Beispiel im Rahmen einer Baufinanzierung, so dass der geldgebenden Bank die Absicherung eines Immobiliendarlehens eingeräumt wird.

Wann greift die Buchgrundschuld bei der Kreditvergabe?

→ Das Vorgehen ist als Alternative zur Hypothek, die ebenfalls als Grundpfandrecht bei der Vergabe eines Bau- oder Immobilienkredits dient.

Die Funktion einer solchen Grundschuld ist es, dem Geldgeber ein sogenanntes „dingliches Verwertungsrecht“ zu gewähren, um die Vergabe eines Kredits abzusichern. Das Recht bezieht sich auf das finanzierte oder zur Absicherung eingebrachte Grundstück sowie Immobilien, die als Sicherheit eines Darlehens dienen. Kreditnehmer, die nicht mehr in der Lage sind, ihre Pflichten der Tilgung nachzukommen, haften somit mit dem per Darlehen finanzierten Objekt. Es kann somit zu einer Zwangsversteigerung kommen. Diese Begleichung der Restschuld mag meist nicht unbedingt im Interesse der Bankkunden ausgehen. Dafür aber kann in diesem Fall vermieden werden, dass die Schulden am Kreditnehmer hängenbleiben. Wenigstens ein Großteil der Schulden können Geldgeber durch den Verkauf hereinholen, ohne dass Kunden selbst für die nicht zu leistende Rückzahlung aufkommen müssen. Nichtsdestotrotz verursacht dieser Prozess nicht unerhebliche Kosten für den eigentlichen Schuldner im Rahmen der Buchgrundschuld.

Eine wichtige Grundaussage zum Thema Buchgrundschuld:

→ Forderungen müssen nicht unbedingt vorliegen, damit Banken und andere eingetragene Geldgeber von der Buchgrundschuld Gebrauch machen können!

Es besteht keine Abhängigkeit zu einer tatsächlichen Forderung, damit Kreditinstitute eine Grundschuld geltend zu machen. Selbst wenn die Tilgung in voller Höhe vonstatten gegangen ist, bleibt die Grundschuld erhalten. So lange, bis Kreditnehmer in Kooperation mit dem Kreditgeber eine Löschung vornehmen lassen.

Verschiedene Finanzierungen können abgesichert werden

Rein technisch dient die Buchgrundschuld – wie auch die Briefgrundschuld – in erster Linie der Sicherheit der Banken, die ein Baudarlehen oder einen Immobilienkredit zur Verfügung stellen. An der Eintragung ins Grundbuch führt kein Weg vorbei, dafür sorgt rechtlich gesehen die Rechtslage zum Abteilung III des Grundbuches. Banken sind dabei nicht die einzigen Kreditgeber, die solche Eintragungen vornehmen können. Auch andere Darlehensgeber, die ausdrücklich ein Interesse nachweisen an einer Eintragung können, haben einen solchen Anspruch. Inwieweit dieser Anspruch besteht, entscheiden Notare, die unweigerlich für den Vermerk im Grundbuch beim Grundbuchamt zuständig sind. Die obligatorische Grundschuldbestellung verursacht bei der Buchgrundschuld ebenso Kosten wie die Briefgrundschuld, allerdings fallen die Entgelte weniger hoch aus.

Wann werden Mittel bei der Buchgrundschuld bereitgestellt?

Gelder, die bei einem Darlehen mit Buchgrundschuld in Planung sind, werden erst dann bereitgestellt, wenn genau diese Schuld im Grundbuch eingetragen worden ist. Kreditnehmer, die es eilig haben, sollten also nicht zu viel Zeit verstreichen lassen. Wer zeitnah Geld für den Kaufpreis hinblättern muss, sollte sich also darum kümmern, dass die Eintragung der Grundschuld frühzeitig erfolgt.

→ Verspätete Zahlungen können mit Verzugszinsen einhergehen!

Sollten Zahlungen für ein solches Immobiliendarlehen zu spät beim Geldgeber eingehen, ist es generell denkbar, dass das betreffende Kreditinstitut mit Blick auf das Darlehen und die Buchgrundschuld Verzugszinsen in Rechnung stellt – zusätzlich zu den eigentlichen Kreditzinsen! Es gibt einen wesentlichen Vorteil Briefgrundschuld. Was auf den ersten Blick wie ein Nachteil wirken mag, ist nicht zwingend schlecht. Können Kreditnehmer ihr Darlehen nicht zurückzahlen, kann die Bank bei Bestehen einer Buchgrundschuld im Falle eine notleidenden Kredits eine Zwangsversteigerung durchführen lassen oder die Außenstände auf anderem vereinbarten Wege einziehen. Für Kreditnehmer kann dies in vielen Fällen die bessere Wahl sein, als dass eine Pfändung vorgenommen wird, die sich auf Einkommen und finanzielle Reserven bezieht. Zumindest sehen sich Darlehensnehmer nicht unerwartet durch einen Verkauf der Verpflichtungen mit fremden Gläubigern konfrontiert, falls plötzlich – oder erwartbar – ein Zahlungsverzug oder gar eine dauerhafte Zahlungsunfähigkeit abzeichnet.

Eintragung im Grundbuch verlangt nach Hilfe vom Notar

Sicherer können Kredite für Banken kaum sein. Ob nun eine Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld ist für das Kreditinstitut eine reine Frage der Vereinbarung. In beiden Fällen geht es für Banken um eine Kreditsicherung, die kaum anderweitig in diesem Umfang erbracht werden kann. Allerdings braucht es einen Notar, der sich um die endgültige Grundbuchbestellung kümmert, da es einen Experten braucht, der für die Beglaubigung verantwortlich zeichnet. Damit der Spezialist tätig werden kann, muss im nächsten Schritt von der Bank ein sogenanntes „Grundschuldbestellungsformular“ in Kooperation mit dem Empfänger der Darlehen eingereicht werden. Haben beide Parteien das Schreiben unterzeichnet, fehlt es an einem Termin, zu dem Banken und Kreditnehmer beim Notar die Dokumente für die Urkunde zur Buchgrundschuld unterschreiben. Nach der Unterzeichnung wird das Schreiben dem Grundbuchamt vorgelegt. Darlehensnehmer erhalten im Gegenzug einen Grundbuchauszug mit dem Vermerk. Auch die Banken erhalten ein Dokument mit dem entsprechenden Hinweis in Form einer Urkunde.

Organisation kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen

Bis alle Schritte abgewickelt sind, braucht es eine ganze Weile. Einen Zeitraum von bis zu zwei Monaten sollten Kreditnehmer durchaus einplanen. Manchmal kann es schneller gehen, teilweise braucht es länger, bis die Buchgrundschuld beim Grundbuchamt eintragen wird. Eingetragen wird die Buchgrundschuld in Abt. III des Grundbuches. Mit diesen Vorgaben muss sich jeder Kreditnehmer befassen. Jede Grundschuld ist per se erst einmal eine Briefgrundschuld. Die einzige Ausnahme ist die Buchgrundschuld, die einen Briefausschluss vorsieht.

Klare Trennung der Buch- von der Briefgrundschuld

Die Frage ist dabei: Welche Variante der Grundschuld ist im eigenen Finanzierungsfall der richtige Weg? Die Grundschuld mit Brief oder eben ihre „kleine Schwester“, die reine Buchgrundschuld. Andersherum kann zum Beispiel für potentielle Käufer oder weitere Geldgeber anhand der Eintragung im Grundbuch nachgelesen werden, um welche Form es sich handelt.

Dabei braucht es ein Verständnis für die richtige Lesart der Einträge. Denn der Terminus der Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld taucht nach den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs (nach BGB §§ 1192 Abs. 1, 1116 Abs. 2 Satz 3) in dieser Weise überhaupt nicht im Grundbuch auf. Stattdessen ist von der „Grundschuld“ oder der „Grundschuld ohne Brief“ die Rede – letztere meint die hier thematisierte normale Buchgrundschuld.

Diese Schuld kann juristisch nur übertragen bzw. abgetreten werden, indem sich die beteiligten Parteien geeinigt und einen entsprechende Grundbucheintrag vorgenommen haben. Die Eintragung wird in diesem Punkt im Fachjargon als „unabdingbar“ tituliert. Die Briefgrundschuld hingegen kann ohne eine Korrektur oder Erneuerung abgetreten werden.

Moment der Eintragung und das Thema Grundschuldzinsen

Die Eintragung der Buchgrundschuld steht an, wenn alle notwendigen Punkte für den Kreditvertrag ausgehandelt und schriftlich festgehalten wurde. Hierzu braucht es einen Termin bei einem Notar, der beim Grundbuchamt die Eintragung der Daten im Sinne der kreditgebenden Institute vornimmt. Gängige Praxis ist heutzutage vor allem eben diese „Buch“-Version als dingliches Recht, die Briefgrundschuld verschwindet allmählich aus dem Alltag der Bankkunden. Die Kreditverträge werden dem beauftragten Notar ausgehändigt – zusammen mit weiteren wichtigen Daten, die Basis der eigentlichen Grundbuchbestellung sein sollen. Dabei geht es um die Ausstattung der Sicherheiten, die dem Baukredit zugrunde liegen sollen.

Dazu gehören:

• die Zweckerklärung der Bank
• Informationen zur Höhe der vereinbarten Grundschuldzinsen
• Namen und Anschrift der Kreditnehmer und Kreditinstitute

Zinsen für Grundschuld nicht falsch einschätzen

Die sogenannte „Zweckerklärung“ stellt im Grunde das nötige Bindeglied zwischen dem Grundbucheintrag und dem tatsächlichen Kreditvertrag. Die Grundschuldzinsen, die teilweise bei über 15 % liegen können, sollten nicht überinterpretiert werden. Sie haben keinen direkten Einfluss auf die ansonsten fälligen Kreditzinsen, die mit der Bank vertraglich vereinbart wurden für die gewünschte Finanzierung. Die Zweckerklärung trägt bei vielen Banken auch den Namen Sicherungsvertrag, denn um einen solchen geht es in diesem Fall faktisch, da er sich auf die Sicherheiten für die Finanzierung bezieht. Der Vertrag kann nach erfolgter vollständiger Rückzahlung vertraglich in einen „Rückgewährsanspruch“ umgewandelt werden.

Grundschuld ruhen lassen umgehender Löschung?

Gleichermaßen besteht die Chance, dass Kreditnehmer eine Abtretung der Buchgrundschuld vornehmen, um diese für etwaige zukünftige Darlehens-Wünsche weiter zu verwenden. Dieser Schritt erweist sich insofern als Vorteil für Kreditnehmer, weil das Abtreten günstiger ist als eine Löschung samt Eintragung einer neuen Grundschuld. Eine Alternative sind Nichtvalutierungserklärungen, mit denen Banken ihren vormaligen Kreditnehmern bestätigen, dass ihre Ansprüche nach der Kreditrückzahlung abgegolten sind. In diesem Fall kann es bei einem neuen Kredit mit Grundschuld-Verbindung sozusagen zu einer Reaktivierung der Eintragung kommen. Oft kommt es zu solchen Umständen, wenn zum Beispiel Eltern ihre eigene Immobilie zurückgezahlt haben und ihre Buchgrundschuld als Bürgschaft nutzen, um dem Nachwuchs den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern oder diesen überhaupt erst möglich zu machen.