Kredit Grundschuld verlangt Kunden einiges ab

Wird bei einem größeren Kredit eine Grundschuld vonseiten einer Bank vorausgesetzt, damit der Vertrag für eine Immobilienfinanzierung zustande kommen kann, gibt es in schöner Regelmäßigkeit kritische Stimmen berufener Experte, die solchen Unterfangen vor allem einen Nutzen für die geldgebenden Banken zusprechen. Begriffe wie „Bankenmacht“ oder „zu großes Mitspracherecht“ stehen in der Kritik oft und gerne mit Mittelpunkt. Richtig ist jedoch, dass die Eintragung der Grundschuld Kredite oft überhaupt erst möglich macht, wenn Kunden große Darlehen aufnehmen müssen, um die gewünschte Wohnung oder das Eigenheim kaufen zu können. das die finanzierten Objekte zunächst einmal eher der Bank als dem Eigentümer gehören, liegt in der Natur dieser Darlehen. Denn wer kann es sich heutzutage schon leisten, allein mit Eigenkapital eine Immobilie zu erwerben.

Finanzieren ohne Bankenhilfe nur selten umsetzbar

Die allermeisten Käufer eines Wohnobjekts sind auf einen Immobilienkredit angewiesen. Auch wenn dies durchaus gravierende Folgen hat – zumindest theoretisch und für den Fall, dass die Rückzahlungen und Tilgungen nicht wie vereinbart erfolgen können. Die Kredit-Grundschuld jedenfalls ist eher Regel als Ausnahme beim Immobilienkauf.

Bis die Kreditschuld vollständig getilgt ist, sind Häuser und Wohnungen in der Tat Eigentum der Banken oder anderer Finanzierer, die als Geldgeber auftreten. Ähnlich, wie Bankkunden als Anleger voraussetzen, dass ihre Zinserträge fristgerecht gezahlt werden, kennt das Verhältnis zwischen Geldgeber (denn im Grunde sind Anleger selbst auch Kreditgeber) und Kreditnehmer zur allzu genau. Es geht um die Einhaltung der Vereinbarungen für die Leihgabe. Diese vereinbarungsgemäße Schuldbegleichung erwarten natürlich auch Banken, die Geld für den Wohnungs- oder Hauskauf zur Verfügung stellen. Angesichts der hohen Summen liegt es nahe, dass Kreditinstitute andere Sicherheiten als bei einem normalen Ratenkredit oder Dispokredit von Antragstellern verlangen. Wobei: Ein sicherer und möglichst Einkommen wird auch bei Darlehen mit Kredit Grundschuld zwingend vorausgesetzt.

Kreditnehmer gewähren Banken Verwertungsrechte

Belohnt wird die Bereitschaft zur Grundschuld-Eintragung im Grundbuch zum Objekt oder Grundstück über einen geringeren Jahreseffektivzinssatz. Und der Zinsunterschied kann sich in vielen Fällen durchaus sehen lassen. So ist die Kredit-Grundschuld unterm Strich eigentlich für beide Parteien rentabel, wenn man Vor- und Nachteile gegeneinander ausführlich abwägt. Und dieser Schritt ist bekanntlich bei jedem Darlehen obligatorisch, um den Nutzen zu kalkulieren. Gerade als Kreditnehmer, der der Bank durch die Eintragung ein nicht unerhebliches Recht am finanzierten Objekt einräumt.

Unterschieden wird zwischen zwei Modellen der Grundschuld-Eintragung:

1. der Briefgrundschuld
2. der Buchgrundschuld

Eigentumsverhältnisse müssen eindeutig dargelegt werden

Im Falle einer Buchgrundschuld reicht die eigentliche Grundbucheintragung beim Grundbuchamt unter verschiedenen bürokratischen Gesichtspunkten aus. Einigen sich Banken und Kreditnehmer für einen Kredit zur Immobilienfinanzierung auf eine Briefgrundschuld, braucht es eigens die Anfertigung eines Grundschuldbriefs, für dessen Erstellung die Bundesdruckerei verantwortlich zeichnet. Besagter Brief ist eine weitere Darlehens-Sicherheit für die involvierten Kreditinstitute. Banken können dank dieser Schriftstücke nachweisen, dass sie rechtlich der Immobilien-Eigentümer sind. Kommt es zum Verkauf, gelingt die Veräußerung umso schneller. Bei der normalen Buchgrundschuld müssen Gläubiger zunächst einen Nachweis darüber erbringen, dass sie tatsächlich die Rolle der Eigentümer einnehmen. Für einen möglichen Verkauf bedeutet diese Prozedur natürlich einen größeren Zeitaufwand.

Abtretung und Weiterverwertung ist generell möglich

Im Bedarfsfall können Grundschulden für Kredite übrigens ohne allzu große Bürokratie-Mühen auf Dritte übertragen werden. Möchten zum Beispiel Eltern nach Begleichung eigener Finanzierungsschulden ihrer Häuser oder Wohnungen für den Immobilienkauf der Kinder als Sicherheiten-Geber auftreten, bietet sich die Grundschuldübertragung durchaus an. Hierzu braucht es die Abtretung der Grundschuld, die mit geringen Kosten verbunden ist, dafür aber rasch erfolgen kann und deren schriftliche Ausarbeitung für das Grundbuchamt nicht allzu viel Aufwand mit sich bringt.

Diese Aspekte zeichnen die Kredit-Grundschuld für Banken/Kreditnehmer aus:

1. Banken erhalten die im Grunde bestmögliche Sicherheit für die Kreditvergabe
2. Darlehensnehmer sichern sich einen günstigen jährlichen Zinssatz
3. schnelle Bereitstellung der Mittel nach Eintragung der Grundschuld
4. rasche Kaufabwicklung und Einzugs-Möglichkeit
5. keine fortgesetzten Mietzahlungen

Direkter Einzug ins Eigentum senkt zukünftige Fixkosten

Grundstücke und Immobilien werden in der Regel – je nach Kreditsumme aber kann es Unterschiede zwischen verschiedenen Finanzierungen geben – parallel zueinander als Sicherheiten verwendet. Die Eigenschaft, dass zukünftige Immobilienbesitzer sehr schnell einen Kauf tätigen und das bisherige Mietverhältnis aufgeben können, macht das Konzept der Kredit-Grundschuld vor allem für jene interessant und lohnend, die erstmals Wohneigentum erwerben. Normale Baudarlehen führen – ungeachtet des nachweislich günstigen Zinssatzes im Kredit Vergleich bei vielen Produkten dieser Art – meist zu einer vorübergehenden Doppelbelastung. Selbst wenn ein typischer Neubau heutzutage weitaus zügiger vonstatten geht dank moderner Bauweisen und Techniken am Bau: Unterm Strich braucht es doch eine Weile, bis alles abgewickelt ist. Verbraucher, die über eine Finanzierung eine Immobilie erwerben, können im Grunde direkt einziehen, da die Gelder sehr schnell bereitgestellt werden.

Die Grundvoraussetzungen für die Kreditvergabe

Die generelle Bereitschaft, der Bank das Recht zur Durchführung einer Zwangsversteigerung bei Eintritt einer Zahlungsunfähigkeit einzuräumen, ist die erste Anforderung an Antragsteller in spe, die nach einem Weg zur Anschaffung eines Hauses oder einer Wohnung suchen. Kreditnehmer begeben sich also in eine durchaus nicht unerhebliche Abhängigkeit, wenngleich jede Kreditaufnahme ähnliche Rahmenbedingungen vorsieht. Punkt 2 ist die Eintragung der Grundschuld für den Kredit, für die aus rechtlichen Gründen die Beauftragung eines Notars verlangt wird in Deutschland.

Im Detail liest sich der Eintrag meist etwa so:

„Der Eigentümer der Immobilie XY geht eine Unterwerfung ein, die eine sofortige Zwangsvollstreckung mit sich bringt bezüglich eines Grundschuld-Anspruch nebst Kredit-Nebenleistungen und Zinsen.“

Auch andere Finanzierungen können belastet werden

Dabei geht es stets um das schriftlich festgehaltene Grundstück, welches im Einzelfall nicht zwingend das finanzierte sein muss. Oft erlauben Banken auch eine Absicherung über andere Grundstücke, sofern Kreditnehmer über dieses verfügen können und nicht bereits anderweitige erstrangige Hypotheken vorliegen, die anderen Banken bei Nichtzahlung der Kreditzinsen und ausbleibender Tilgung der Darlehen ein Erstrecht auf die Verwertung zusichern. Was in der Theorie einfach klingt, stellt für die Kunden durchaus ein Modell dar, dass ausgesprochen weitreichende Konsequenzen haben kann. Das Dilemma diesbezüglich besteht nämlich unter Umständen darin,  dass die Bewertung einer kritischen Zahlungssituation im Ernstfall der Bank vorbehalten sein kann.

→ Wann ist der Moment für die Zwangsvollstreckung gekommen?

Die Beantwortung dieser Frage obliegt weitgehend den geldgebenden Banken, die entscheiden, wann Kreditnehmer ihrer Verpflichtung nicht in der erforderlichen Art und Weise nachkommen. Doch genau diese Bedingung ist Grundvoraussetzung dafür, dass viele Kunden bei einer Bank überhaupt ein Darlehen mit Summen bekommen können, wie sie bei Baufinanzierungen üblich sind.

Im juristischen Modell der Kredit-Grundschuld nimmt auch das sogenannte „abstrakte Schuldanerkenntnis“ eine zentrale Position ein. Dies zeigt sich in der zweiten wichtigen Zeile im Eintrag im Register des zuständigen Grundbuchamts.

Der Satz lautet etwa:

„ALLE Kreditnehmer unterwerfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung und haften mit ihrem gesamten Vermögen, falls die Zahlung der Kreditsummen (samt Zinsen) in Höhe der Grundschuld als abstraktes Schuldanerkenntnis mit Blick auf die vollständigen bestehenden und zukünftigen Verbindlichkeiten nicht erfolgen.“

Bei Ausfällen der Rückzahlung droht Haftung aus Vermögen

Das abstrakte oder „konstitutive“ Schuldanerkenntnis ist in Paragraph 781 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Die Verbindlichkeit dieser Art ist als solche losgelöst vom ursprünglichen Geschäft zu betrachten. Das Schuldanerkenntnis beläuft sich zwangsläufig auf die Forderung in Höhe des Kaufpreises bzw. des Finanzierungsbetrags. Das Schuldanerkenntnis ist als Leistungsdiktion (BGB, § 812, Abs. 1 Alt. 1) nur gerechtfertigt, wenn eine Kaufpreisforderung besteht. Handelt es sich um eine „ungerechtfertigte Bereicherung“, können Kreditnehmer ihre Schuldanerkenntnis per Gesetz zurückfordern. Die Auswirkungen des Anerkenntnis haben somit nicht nur Bezug zu Immobilien oder Grundstücken, die über die Grundschuld zum Kredit abgesichert werden. Auch anderes Vermögen der Käufer kann zur Begleichung der jeweiligen Verpflichtung herangezogen werden. Besonders problematisch kann es für Kunden werden, die nicht nur eine Immobilienfinanzierung, sondern zum Beispiel auch andere Darlehen wie Sofortkredite oder Dispokredite derselben Bank in Anspruch.

Andere Darlehen haben Auswirkung auf Baufinanzierungen

Selbst wenn die Kreditraten für den Immobilienkredit immer fristgerecht gezahlt wurden, aber der Dispo übermäßig genutzt wird, können Banken auf die Idee kommen, eine Zwangsversteigerung in die Wege zu leiten. Auf der anderen Seite aber muss diese Eigenschaft eben nicht generell negativ für Kreditkunden bewertet werden, da die Grundschuld Kredite aus anderen Bereichen des Marktes indirekt ebenfalls besichern kann. Kunden, die solche Verwicklungen verschiedener Kreditmodelle und Verbindlichkeiten umgehen möchten, kann mit der Bank eine „Sicherungsabrede“ vereinbaren, die dafür sorgt, dass die Kredit-Grundschuld einzig und allein für den Immobilienkredit Bestand hat.

Löschung der Grundschuld – wann ist sie sinnvoll?

Generell sollte erst einmal eine Löschung der Grundbuch-Einträge in Angriff genommen werden, falls keine anderweitigen Pläne bestehen. Im Prinzip kann die Eintragung nämlich in vielen Fällen dazu verwendet werden, dass weitere Kreditlinien der Darlehensnehmer über bereits bestehende Eintragungen abgesichert werden können, so dass auch in diesem Bereich eine schnellere Abwicklung neuer Anträge gewährleistet werden kann. Soll ein Eintrag aus der Welt geschafft werden, sollten Kreditnehmer die Original-Version der Grundbuch-Urkunde vom Geldgeber einfordern. Die Bank selbst muss die Löschung bewilligen. Nach Aushändigung der Urkunde wenden sich Kreditnehmer an einen Notar, der seinerseits einen Antrag für die tatsächliche Löschung des Eintrags beim Grundbuchamt stellen kann. Auf diese Weise wird dafür Sorge getragen, dass Banken endgültig das Zugriffsrecht auf die Grundstücke und Immobilien verweigert wird.

Nach vollständiger Rückzahlung Urkunden einfordern!

Wer versäumt, die Original-Urkunde zurückzuverlangen, nimmt fortgesetzte Risiken in Kauf, da das abstrakte Schuldversprechen weiterhin Bestand hat. Es braucht also eine genaue Planung und Abwägung mit Blick auf die sinnvolle Vorgehensweise. Oft günstiger als eine Löschung beim Kredit: Grundschuld-Stilllegungen. Wurden Darlehen zurückgezahlt, ist das Stilllegen rein finanziell vorteilhaft. Mehrere hundert Euro können auf diesem Wege eingespart werden, da es nicht der Einbindung eines Notars bedarf. Zugleich kommt generelle ein kostenlose Reaktivierung der Grundschuld infrage, falls Kredit-Kunden in Zukunft abermals ein Darlehen aufnehmen müssen, für dass Banken Grundschuld-Eintragungen voraussetzen. In diesem Fall entstehen Verbrauchern keine erneuten Entgelten für die Erstellungsdokumente der Grundschuld beim Amt.