Abtretung einer Grundschuld: Kosten sparen bei Umschuldung statt teurer Löschung & Neueintragung

Ausgaben sollten nicht abschreckend auf Kreditnehmer wirken

Jede Veränderung im Grundbuch ist für Kreditnehmer mit Kosten verbunden. Die Frage ist deshalb in erster Linie, wie hoch diese ausfallen und welche Möglichkeiten es gibt, die Ausgaben durch angemessenes Verhalten in Grenzen zu halten. Gemeinhin lässt sich sagen: Eine Abtretung ist im Normalfall günstiger als die Löschung der vormals bestehenden Grundschuld zugunsten einer Neueintragung, die zwangsläufig aufwendiger ist. Bei einer bisherigen und gleichbleibenden Grundschuld von 125.000 Euro können Bankkunden gut und gerne rund 600 Euro im direkten Vergleich sparen, wobei die eigentliche Löschung mit meist etwa 150 Euro nicht dramatisch ins Gewicht fällt. Es kommt also auf die Gesamtkosten an. Unterm Strich halten sich die Mehrkosten für die Abtretung von Grundschulden eher im Rahmen, wenn Finanzierungsnehmer diesen Weg bei einer Umschuldung und Auswahl eines Anschlussdarlehens für den richtigen halten.

Keine allzu hohen Kosten für Abtretungen zu befürchten

Die neue Grundschuld zeichnet sich also in erster Linie dadurch aus, dass sie für die Kreditnehmer zu höheren Gesamtkosten für Finanzierungen führt. Rechnen kann sich der Schritt dennoch, wenn die Einsparungen nach erfolgreicher Umschuldung entsprechend hoch ausfallen. Wobei das Fortbestehen der Grundschuld für die vormals involvierte Bank keine finanziellen Probleme bringen kann. Denn der „alte“ Finanzierer wird schließlich in vollem Umfang mit den Mitteln aus den neu abgeschlossenen Darlehen abgefunden. Gelingt die neue Finanzierung von Häusern und Wohnungen unter gleichen Zins-Bedingungen und insgesamt preiswerter, indem macht sich die Abtretung einer Grundschuld oft bezahlt. Wenigstens unter bürokratischen Gesichtspunkten. Zumal im Einzelfall nicht allein die vollständige Schuld abgetreten werden kann. Auch Teilabtretungen sind grundsätzlich möglich, wobei die Kosten nicht prozentual auf die Gesamt-Schuld bezogen reduziert werden. Mehrfache Abtretungen in Teilen können somit mehrfache Kosten verursachen.

Ebenfalls lesenswert: Baufinanzierungsvergleich – Vergleiche und Tipps für die Baufinanzierung

Auslaufende Frist zur Zinsbindung ein guter Moment

Die Abtretung kommt zum Beispiel dann zustande, wenn Verbraucher nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Umschuldung vornehmen und zu einem Finanzierungsanbieter wechseln, der ihnen bessere Kreditzinsen zusichert nach dem erfolgten Antrag samt Zusendung der Antragsunterlagen (vor allem die Einkommensnachweise) und Durchführung der Bonitätsprüfung mittels Schufa-Scoring oder Anfragen an andere Auskunfteien. Welche Kosten genau für die Grundschuld-Abtretung berechnet werden, kann ein objektiver Kredit Vergleich nur näherungsweise und nicht pauschal ermitteln. Seit Sommer 2013 gilt in Deutschland das neue GnotKG – das sogenannte Gerichts- und Notarkostengesetz. Dieses Gesetz gibt an, welche Gebühren Notare in Rechnung stellen dürfen.

Abtretungen in vielen Momenten ein interessanter Lösungsansatz

Die Abtretung der Grundschuld ist dabei nicht allein dann von Bedeutung, wenn Eigentümer Kredite vorzeitig ablösen und umschulden möchten. Auch der Verkauf einer Immobilie kann dazu führen, dass die bislang geltenden Grundbucheinträge auf die neue Situation angepasst werden muss. Zu den wichtigsten Informationen, die Darlehensnehmer zur Kenntnis nehmen müssen, gehört der Verweis darauf, dass es im Alltag eine Alternative zu Abtretungen gibt. So sind diese nicht der einzig gangbare Weg, da statt einer Korrektur auch die Löschung der vormaligen Grundschuld samt neuer Eintragung einer Grundschuld für die neue Bank eine Option sein kann. Dieses Vorgehen aber bedeutet für Kreditnehmer höhere Kosten.

Diese treten unter anderem in dieser Form auf:

1. Entgelte für die erneute notarielle Beglaubigung der Unterschriften unter Kreditverträgen
2. Kosten für die Löschung der Grundschuld-Bewilligung
3. Ausgaben für die Bestellung der Grundschuld
4. Kosten für die tatsächlich erfolgte Grundschuld-Eintragung

Abzug bisheriger Tilgungssummen nicht vergessen!

Dieses Vorgehen kann beispielsweise nach längerer Tilgung sinnvoll sein, wenn bereits ein großer Teil der Schulden abgezahlt wurde, so dass die neue Kreditsumme um die entsprechende Summe geringer ausfallen kann. Schon getilgte Beträge können herausgerechnet und gelöscht werden aus dem Grundbuch gelöscht werden. Trotzdem sei der Hinweis gestattet, dass es sich im Prinzip nach dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist bei fast jedem Kredit lohnt, wenigstens mit dem Gedanken an einen Bankenwechsel und eine Umstieg auf eine Anschlussfinanzierungen zu besseren Konditionen zu spielen, auch wenn vielleicht eher eine neue Grundschuld bevorzugt wird. Fällt die Entscheidung für die Abtretung, muss die Bank, zugunsten der die Schuld im Grundbuch besteht, der Übertragung auf zukünftige Geldgeber zunächst zustimmen.

Relativierung der Kosten durch Höhe der Kredit-Restschuld

Der Abtretungsaufwand jedenfalls ist gering zu bewerten, da Banken – sieht man vom größeren Bürokratie-Aufkommen bei einer eingetragenen Hypothek ab – im Regelfall kaum etwas gegen eine Abtretung einzuwenden haben. Gerade bei anteiliger Abtretung sollten sich Bankkunden insbesondere nicht von den Aussagen vieler Banken bezüglich der Neueintragungen ins sprichwörtliche Bockshorn jagen lassen. Die faktisch fälligen Notar- und Grundbuchkosten sind geringer, als vielfach der Eindruck vermittelt wird. Interessant ist die Erkenntnis, dass mit einem steigenden Abtretungs-Volumen prozentual kalkuliert auf die Kreditsummen geringere Kosten entstehen. An den Summen ändert dies freilich nichts, doch sie wirken weniger bedrohlich, wenn es um hohe sechs- oder gar siebenstellige Summen geht.

Und noch ein Punkt wird im Kredit Vergleich zum Teil offensichtlich. Banken werben unter Umständen damit, dass sie Kunden die mit der Abtretung einer Grundschuld verbundenen Kosten beim Amt in voller Höhe oder zum Teil abnehmen. Dieser „Service“ sollte sich natürlich nicht in Form höherer Zinssätze bei Anschlussfinanzierungen niederschlagen.

Abtretungsurkunden als Stellvertreter mit geringeren Kosten?

Banken bzw. die Finanzbranche wären nicht das, was sie sind, wenn sie nicht im eigenen und dem Interesse ihrer Kundschaft einen Weg fänden, um Kosten zu senken – auch vorbei an den eigentlichen gesetzlichen Regelungen. Und genau um eine solche Maßnahme handelt es sich bei der hier thematisierten Abtretung, die auch als „Abtretungsurkunde“ bekannt ist. Meist gelingt es schneller, wenn alte Gläubiger den zukünftigen Geldgebern eine entsprechende Urkunde ausstellen. Dieser eine Schritt ersetzt hierbei das Erstellen einer Löschungsbewilligung und der anschließenden Neueintragung der Grundschuld für die Kreditsumme nach Abzug des schon getilgten Anteils. Bis zur Zustimmung der alten Finanzierungsdienstleister dauert es nicht lang, während Anträge bei Behörden mitunter mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Kreditnehmer-Vorbelastung im Schufa-Register ablesbar

Natürlich braucht es in jedem Fall die vorherige Rücksprache mit der kreditgebenden Bank. Wohl gemerkt: der bisherigen, nicht der zukünftigen Bank. Wobei die neuen Partner natürlich über bestehende Verbindlichkeiten informiert sein müssen. Wer als Kreditnehmer laufende Kredite vorzeitig ablösen und zu diesem Zweck eine Grundschuld-Abtretung durchführen (lassen) möchte, muss sowieso abermals einer Abfrage des Schufa-Scorings zustimmen. Altkredite sind im Schufa-Register aufgelistet, so dass Schulden im Grunde nicht verschwiegen werden können. Wird das Abtreten akzeptiert, muss der richtige Termin definiert werden, damit alles reibungslos vonstatten gehen kann. Hierbei spielt der Begriff der „Treuhandauflage“ eine Rolle. Gemeint ist damit, dass es zunächst die Abtretungserklärung braucht, bevor der zukünftige Gläubiger den Zugriff auf die Ablösesumme freigibt.