Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wer über die Frage nachdenkt „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ überlegt wahrscheinlich nicht mehr, ob mieten oder kaufen die bessere Wahl ist. Gemeint ist natürlich, wie hoch die maximale Kreditsumme bei der Immobilienfinanzierung sein kann. Dass sich Verbraucher diese Frage stellen ist mehr als berechtigt. Schließlich kauft man nicht so oft ein Haus im Leben. Es handelt sich in den meisten Fällen um die finanziell bedeutendste Entscheidung des Lebens. Abhängig von der Höhe der Baufinanzierung kann dann entweder das Traumhaus realisiert werden oder eben auch nicht. In diesem Artikel gehen wir darauf ein, was Verbraucher beachten sollten. Außerdem geben wir einige Tipps für die Berechnung mit Hilfe von Faustformeln unseren Lesern an die Hand.

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Ermitteln der maximalen Baufinanzierung mit Hilfe der Monatsrate

Wie viel Haus kann ich mir leisten?Um die Frage zu beantworten „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ rechnen Personen am einfachsten mit der möglichen monatlichen Kreditrate. Das ist auch der Wert, den Verbraucher bei einer Baufinanzierung am ehesten ermitteln können und mit dem sie die nächsten Jahre bzw. Jahrzehnte kalkulieren sollten.

Welche Kreditrate machbar ist, ermitteln Verbraucher dadurch, dass sie eine Haushaltsrechnung aufstellen. Das heißt, man nimmt das gesamte monatliche Haushaltseinkommen und zieht davon zum einen die Fixkosten ab, zum anderen die variablen Ausgaben wie Lebensmittel usw. Was nicht abgezogen werden muss, sind die Ausgaben für Warmmiete und Nebenkosten der aktuellen Wohnsituation, sprich Strom usw. Die Miete wird ja in Zukunft durch die Kreditrate ersetzt und die Nebenkosten werden nicht identisch bleiben. Außerdem sind sie in der gleich folgenden Rechnung mitberücksichtigt:

Das monatliche Haushaltsnettoeinkommen ist die Basis, davon werden nun abgezogen:

  • Fixkosten (Abos, laufende Kredite usw.; mit Ausnahme der Miete und den direkten Wohnnebenkosten)
  • Variable Kosten (wie Lebensmittel, Kleidung etc.)

Von diesem Ergebnis ziehen Verbraucher nun folgende Richtwerte ab:

  • 200 Euro für allgemeine Rücklagen; alternativ 10 Prozent des Nettoeinkommens (es sei denn, sie sind bereits in den o.g. Fixkosten enthalten)
  • 2,50 Euro Nebenkosten je Quadratmeter des neuen Hauses/Eigentumswohnung
  • 1,00 Euro Rücklagen fürs Haus je Quadratmeter (bei Eigentumswohnungen rund 0,75 Euro je Quadratmeter)

Wie viel Haus kann ich mir leisten?Was jetzt übrig bleibt, ist die mögliche monatliche Kreditrate, die sich der Häuslebauer in spe leisten könnte. Hier handelt es sich natürlich nur um eine grobe Richtschnur. Abhängig vom Alter, der Lage und dem energetischen Zustand der Immobilie, können insbesondere die Nebenkosten und Rücklagen auch deutlich höher oder niedriger liegen. Wer ein neues Haus baut, hat in der Regel deutlich niedrigere laufende Kosten, als wer ein älteres Haus kauft. Bei den Nebenkosten wurden Ausgaben wie Müllabfuhr, Grundsteuern, Strom, Wasser, Heizung, Versicherungen usw. bereits berücksichtigt.

Wieviel Haus kann ich mir leisten Faustformel

Wie viel Haus kann ich mir leisten?Nun haben wir die mögliche Kreditrate ermittelt. Anhand dieser ist es nun relativ einfach zu berechnen, wie hoch die richtige Immobilienfinanzierung sein darf. Um das auch einfach zu halten, möchten wie an dieser Stelle wieder auf eine so genannten „Wieviel Haus kann ich mir leisten Faustformel“ zurückgreifen. Was Nutzer dabei unbedingt benötigen, ist jedoch die o.g. monatliche Kreditrate. Wer die berechnet hat, kann nun den zweiten Schritt gehen. Dabei gibt es zwei Varianten:

  1. Monatliche Kreditrate x 12 x 20 (sehr einfache Formel, aber ungenauer)
  2. (Monatliche Kreditrate x 12 x 100) : (Zins + Tilgung)

Für die zweite Berechnung bzw. Faustformel benötigt man einige Angaben mehr, dafür ist sie genauer. Der folgende Baufinanzierungsrechner hilft, sich einen ersten Überblick über aktuelle Marktangebote zu verschaffen:

Wie viel Haus kann ich mir leisten Beispiel

Um das Ganze etwas anschaulicher zu machen, wollen wir an dieser Stelle ein Beispiel anführen. Wir gehen davon aus, dass das monatliche Nettoeinkommen des Haushalts 2.500 Euro beträgt. Die aktuelle Kaltmiete liegt bei 750 Euro. Die neue Immobilie soll 150m² betragen.

Von den 2.500 Euro ziehen wir nun folgende Werte ab:

  • 1.000 Euro für fixe und variable Kosten (Ausnahme: Miete und Wohnnebenkosten)
  • 200 Euro allgemeine Rücklagen
  • 375 Euro Nebenkosten (2,50 Euro je Quadratmeter)
  • 150 Euro Rücklage für Instandhaltung (1,00 Euro je Quadratmeter)
  • Ergebnis: 775 Euro maximale Kreditrate

775 Euro ist die monatliche Kreditrate, also etwas höher wie die bisherige Kaltmiete. Nun setzen wir diesen Wert in eine der beiden o.g. Faustformeln. Die Ergebnisse sehen dabei wie folgt aus:

  1. 186.000 Euro (775 x 12 x 20)
  2. 232.500 Euro (775 x 12 x 100) : (1% Zins + 3% Tilgung)

Abhängig vom Zinssatz und der Höhe der Tilgung, würde im zweiten Beispiel der maximale Kreditwert höher oder niedriger liegen.

Nun hat der designierte Hauseigentümer die maximale Baufinanzierung berechnet. Hinzu kommt dann natürlich noch das Eigenkapital, welches im Schnitt mindestens um die 20 Prozent betragen sollte. Damit sind die quasi die Gesamtausgaben berechnet. Gehen wir beispielsweise davon aus, dass nochmal 50.000 Euro Eigenkapital vorhanden wären, dann beträgt die maximale Kaufsumme rund 235.000 Euro bzw. 282.000 Euro. Doch was ist, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist?

Wieviel Haus kann ich mir leisten ohne Eigenkapital?

Wie viel Haus kann ich mir leisten?Wer sich die Frage stellt „Wieviel Haus kann ich mir leisten ohne Eigenkapital?“ sollte sich zunächst überlegen, ob das wirklich sinnvoll ist. Zu bedenken ist vor allem, warum kein Eigenkapital vorhanden ist. Fällt es einem schwer, Geld zu sparen, dann sollte zuerst das Ausgabeverhalten geändert werden. Denn mit einer Immobilienfinanzierung ist man mehrere Jahrzehnte gebunden.

Liegt es allerdings daran, dass der Verbraucher noch recht jung ist oder zwar Eigenkapital vorhanden, aber nicht liquide ist, dann könnte auch eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital in Betracht gezogen werden. Denkbar in diesem Fall ist beispielsweise, dass das derzeit nicht liquide Eigenkapital später als Sondertilgung dient. Oder die Personen parallel dazu die Rücklagen erhöhen um in einigen Jahren bzw. Jahrzehnten eine Sondertilgung zu leisten.

Wer kein Eigenkapital aufbringen kann, der nutzt genauso die o.g. Berechnungen, nur eben ohne zusätzliches Eigenkapital. Erwähnenswert ist noch, dass die Zinssätze in aller Regel dann etwas höher ausfallen. Das bedeutet, dass die maximale Kreditsumme dann wahrscheinlich etwas niedriger ausfällt.

Immobilienfinanzierung letztlich auch abhängig von der Bank

Die hier genannten Berechnungen sind letztlich – wie wir auch zum Ausdruck gebracht haben – Faustformeln. Das heißt, die Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ kann man nicht pauschal beantworten. Zu viele Parameter spielen eine Rolle und minimale Änderungen wirken sich umfangreich aus. Würde man in dem o.g. Beispiel bei der zweiten Berechnung eine Tilgung von nur einem Prozent annehmen, dann beträgt das Ergebnis 465.000 Euro, sprich doppelt so hoch. Auf der anderen Seite sollte eine Immobilie, wenn möglich, spätestens bei Renteneintritt abbezahlt sein. Bei einer Tilgung von nur einem Prozent wird das jedoch schwierig.

Letzten Endes hängt es, wie bei jedem Kredit, von der eigenen Bonität ab und vor allem auch von der finanzierenden Bank. Jedes Kreditinstitut hat da eigene Vorgaben. Zum Beispiel gewährt nicht jedes Geldhaus eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Für andere Anbieter dagegen ist das kein Problem. Und die bereits angesprochene Höhe der Tilgung spielt für manche Banken eine größere Rolle wie bei anderen.

Eine Baufinanzierung muss heute nicht mehr in einer Filiale besprochen werden. Dennoch wünschen sich viele Verbraucher verständlicherweise eine persönliche Beratung. In unserem Kreditrechner bieten eine ganze Reihe von Banken genau diese an. Entweder über Telefon, Skype oder auch persönlich vor Ort bzw. direkt bei dem Kunden zu Hause.

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Paul Scheuschner

Kredite.org Autor

Paul Scheuschner

Paul ist Autor von Kredite.org und seit der Gründung in 2013 dabei. Sein Finanzwissen basiert auf einer Ausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, die er von August 2006 - Januar 2009 in Berlin bei der Allianz Versicherung durchlaufen hat. Er hat in dieser Zeit sowohl für die Allianz Versicherung im Innen- und Außendienst, als auch bei der Dresdner Bank (heute Commerzbank) gearbeitet.