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Briefgrundschuld: Kunden zahlen für Grundbucheintrag

Briefgrundschuld – eine von zwei Seiten einer Medaille

Der Begriff der Briefgrundschuld ist eng mit der Buchgrundschuld verbunden. Beide sind zwei mögliche Facetten der Grundschuld an sich. Diese wiederum gilt rechtlich – geregelt auf Grundlage des sogenannten „Sachenrechts“ in Deutschlands – als Anspruch bzw. Recht für Gläubiger, Zahlungen eines Geldbetrags X aus einem Grundstück heraus durchzusetzen. Dieses Recht wiederum kann nicht nur aus Wohneigentum, sondern ebenfalls aus einem Erbbaurecht realisiert werden. Es handelt es sich allgemein um ein dingliches Recht, das auch Bezug zu einem anderen Recht grundstücksgleicher nehmen kann im Zuge der Anspruch-Umsetzung. Zunächst ist zu sagen, dass die Grundschuld als Sicherheit im Zuge einer Kreditaufnahme Verwendung findet. Besagte Grundschuld muss nicht zwingend an einen bestimmten Darlehensvertrag gekoppelt sein, sondern kann durchaus auch allein Gültigkeit haben. Die Briefgrundschuld wird von Rechts wegen als Grundpfandrecht tituliert.

Die Funktion der Briefgrundschuld ist in aller Regel die Absicherung von Grundstücks-Belastungen; in besonderer Weise bei Immobilien- und Baudarlehen, die nach Einschätzungen der Kreditinstitute über lange Laufzeiten ein hohes Risiko darstellen und möglicherweise mit überdurchschnittlich großen Ausfallrisiko verbunden sind.

Rechtlicher Hintergrund der Briefgrundschuld

 

Die Eintragung der Briefgrundschuld erfolgt auf einen speziellen Formular, für dessen Aushändigung die Bundesdruckerei verantwortlich zeichnet. Die Grundschuld in Briefform ist im Grunde die standardisierte Vorgehensweise. Ausnahmen ergeben sich einzig und allein, wenn es zu einem ausdrücklichen „Briefausschluss“ kommt. Der Grundbuchbrief ist rechtlich gesehen ein Wertpapier, für dessen Abtretung an einen anderen Gläubiger letzten Endes allein die Brief-Übergabe ausreichend ist. Bei der zweiten, an anderer Stelle eingehend erklärten Grundschuld-Version, der Buchgrundschuld braucht es zusätzlich eine Eintragung im örtlichen Grundbuch. Was bedeuten diese Tatsachen? Nun: Wer bei einer Finanzierung als Gläubiger auftritt, darüber lässt das Grundbuch anhand der Briefgrundschuld nicht zwingend Rückschlüsse zu.

Briefgrundschuld – wo bekomme ich sie?

 

Eine Parallele zur oft genutzten Grundbuchschuld zeichnet sich in Form der Anspruchs-Eintragung im Grundbuch ab. Darüber hinaus aber sieht der Gesetzgeber das Anfertigen eines „Grundschuldbriefes“ vor, was für Kreditnehmer und Geldgeber in aller Regel zusätzliche Ausgaben bedeutet. Natürlich müssen Verbraucher in ihrer Rolle als zukünftige Kreditnehmer vor Abschluss eines Vertrags für Finanzierungen wissen, welche Anlaufstelle sie bzw. Banken kontaktieren, um eine Grundschuldbrief zu lassen. Wie der Name bereits vermuten lässt, fällt die Erstellung des Dokuments in den Aufgabenbereich des örtlichen Grundbuchamts. Das angefertigte Dokument wird von Juristen und Bankexperten als  sogenannter „Grundschuldbrief“ bezeichnet und muss von den Behörden mit einem Siegel versehen werden, um offiziell gültig zu sein.

 

Rein rechtlich betrachtet, ist die Briefgrundschuld in Deutschland absolut üblich, faktisch aber kommt diese Variante mittlerweile weitaus seltener zum Einsatz im Rahmen der Kreditvergabe als noch vor ein bis zwei Jahrzehnten. Geschuldet ist die in erster Linie den recht hohen Kosten, die mit dem Dokument verbunden sind für Kreditnehmer – denn an ihnen bleiben die Forderungen letzten Endes hängen.

 

Der Hintergrund → die Kosten für den Grundbucheintrag steigen im Vergleich zur Abwicklung ohne Briefgrundschuld um etwa ein Viertel!

 

Briefgrundschuld verliert am Kreditmarkt an Bedeutung

 

Der Kostenfaktor mag angesichts der Gesamtkosten, die mit der Finanzierung einer Wohnung oder eines Eigenheims einhergehen nicht unbedingt üppig auf den ersten Blick. Auf der anderen Seite aber können Bauherren und Käufer die Summen ebenso gut für andere Zwecke nutzen, weshalb das Format bei den Angeboten aus dem Kredit Vergleich zusehends in geringerer Auswahl auftritt. Auch Banken verzichten zum Teil bewusst auf diese Vorgehensweise. Wer eine Immobilie kauft, findet im jeweiligen Eintrag im Grundbuch einen eindeutigen Hinweis darauf, welche der beiden Schuld-Varianten vorliegt.

Briefgrundschuld – Vorteile gibt es ebenso wie Nachteile

 

Im direkten Vergleich mit der Buchgrundschuld fällt auf, dass besagtes Modell seiner Form nach eine sogenannte „Grundschuld ohne Brief“ ist. Die Briefgrundschuld hingegen ist unter fachlichen Gesichtspunkten führt im Eintrag nur zu dem schlichten Vermerk „Grundschuld“. Auf der Liste der Vorteile bei der Betrachtung der Briefgrundschuld steht, dass es für die Umsetzung einer Abtretung keinen „erneuten“ Grundbucheintrag braucht. Die Folge: Die Briefgrundschuld ist nicht als solche identifizierbar für potentielle Käufer. Auch bleiben wie erwähnt die sonst fälligen Kosten für die Eintragung im Grundbuch aus. Auf der anderen Seite müssen abermals die höheren Kosten bei der Erteilung erwähnt werden, die mit 25 Prozent durchaus nicht unerheblich sind. Weiterhin müssen sich Finanzierungsnehmer vor Augen führen, dass der Verlust des zugehörigen Briefs Folgen hat. So braucht es in diesem Fall ein „Aufgebotsverfahren“. Diese Prozedur sorgt dafür, dass die Gültigkeit des bisher gültigen Briefs aufgehoben wird. Dies ist nicht nur mit einigem bürokratischen Aufwand, sondern nochmals mit Kosten verbunden.

Ebenfalls lesenswert: Abtretung einer Grundschuld – Kosten sparen bei Umschuldung statt teurer Löschung & Neueintragung

 

Für Einträge braucht es zunächst die rechtliche Freigabe

 

Zur Briefgrundschuld ist zu sagen, dass diese im Bedarfsfall auch gelöscht oder abgetreten werden kann. Zunächst aber geht es im Rahmen der Vorbereitung erst einmal um die Notwendigkeit, dass der Eigentümer eines Grundstück zur Durchführung Briefgrundschuld der Absicherung eines Kredits durch die Eintragung der Grundschuld zustimmt. Kommt es zu dieser Prozedur, handelt es sich aus juristischer Sicht um eine sogenannte „Grundschuldbestellung“. Basis der Bestellung bzw. der eigentlichen Eintragung ist das Vorlegen einer durch einen Notar beglaubigen Bewilligungsurkunde beim Grundbuchamt, das für die Grundschuld bei einem bestimmten Grundschuld zuständig ist.

 

Für die Löschung der Briefgrundschuld gilt:

 

  1. der Grundschuldbrief muss vorliegen
  2. es muss die beglaubigte Bewilligung des Gläubigers zur Löschung vorliegen

 

Erfolgreiche Löschung erfolgt in wenigen Schritten

 

Um eine Briefgrundschuld löschen zu lassen, reicht die Aushändigung/Rückgabe des Briefs allein für Kreditnehmer nicht aus. An dieser Stelle greift aus Sicht des Gesetzgebers nicht zuletzt der Gläubigerschutz. Die Briefgrundschuld an sich erlaubt vor allem eine unproblematische Abwicklung, wenn es aufgrund zwischenzeitlich aufgetretener Notwendigkeiten oder aus freien Stücken auf Seiten des Darlehensnehmers um die Planung einer Abtretung geht. Für die Abtretung kommt zwar generell eine notarielle Beglaubigung der Dokumente infrage. Obligatorisch aber ist dieses Vorgehen nicht, auch eine „privatschriftliche“ Ausfertigung kann im Normalfall genügen, wenngleich dieser Ansatz zur Folge haben kann, dass es an sogenannten „Vollzugsfähigkeit“ des Grundbuchs mangelt.

 

Eine mögliche Variante der Sicherungsgrundschuld

 

Nicht verwechseln sollten Laien die Grundschulden mit klassischen Hypothekendarlehen. Trotz einiger ähnlicher Merkmale zeichnet sich Briefgrundschuld (wie auch die Buchgrundschuld) durch einen elementaren Unterschied aus: Grundschulden sind unmittelbar an bestehende Darlehen gebunden. Weder der Umfang noch der eigentliche Bestand der durch Grundschulden gesicherten Forderungen wie im Falle eines Immobilienkredits oder eines umfangreichen Ratenkredits für Modernisierungen oder Sanierungen ist obligatorisch, damit Grundschuldforderungen abgetreten, übertragen oder geltend gemacht werden können. Dennoch fällt die Grundschuld in den allermeisten Fällen in den Bereich der Sicherungsgrundschuld, die Ausgangspunkt der Absicherung von Finanzierungen mit großem Volumen und sehr langer Frist für die Tilgung ist. Hier zeigt sich somit eine deutliche Parallele zur typischen Hypothek.

 

Spätere Anpassungen sind eine Option für Kreditnehmer

 

Dabei ist die besagte Sicherungsgrundschuld ihrerseits nicht unbedingt nur in Abhängigkeit vom Forderungsbestand zu sehen. Im Unterschied zu Hypotheken erlaubt eine Briefgrundschuld  Finanzierungsnehmern und Geldgebern eine nachträgliche Erweiterung im Rahmen des Vertrags zur Sicherung, so dass Grundschulden oft auch später noch zur Absicherung weiterer/anderer Forderungen zugrunde gelegt werden können. Hypotheken erlauben solche Maßnahmen allgemein nicht. Zur Briefgrundschuld und ihrer Eintragung gehören im üblichen Falle auch Nebenleistungen der Finanzierungen sowie vor allem die Grundschuldzinsen, die als sogenannte „dingliche Zinsen“ der Absicherung etwaiger Folgekosten durch spätere zusätzliche Forderungen dienen. Der Verzug im Verlauf der geplanten Rückzahlung und Tilgung der Baudarlehen kann solche Mehrkosten nach sich ziehen, was dazu führen kann, dass der eigentliche Nominalbetrag der Grundschulden übertroffen wird.

Sicherungsvertrag als fester Bestandteil der Grundschulden

Wir haben bereits erkannt, dass eine Grundschuld rein juristisch betrachtet nicht direkt mit den durch sie abgesicherten Forderungen verbunden ist, sieht das Gesetz eine entsprechende vertragliche Verknüpfung der gesicherten Forderungen und Briefgrundschuld vor.  Es geht um eine „Zweckerklärung für Grundschulden“. Sie stellt einen Sicherungsvertrag dar. Dabei ist der Hintergrund die Gewährleistung eines Anspruchs der Kreditnehmer nach der erfolgten Rückzahlung der Forderungen. Fachlich ist diesbezüglich von einem „Rückgewähranspruch“ die Rede. Dieser Anspruch kann mehrere Bezüge haben.

 

  1. den Gläubiger-Verzicht bezüglich des vormaligen Anspruchs
  2. die tatsächliche Grundschuld-Rückabtretung
  3. eine Grundschuld-Löschung

 

Banken und andere Kreditinstitute, die Baufinanzierungen und Immobiliendarlehen vergeben, sehen in ihren Geschäftsmodellen in den meisten Fällen die Bewilligung der Löschung als Standardlösung vor. Gebühren dürfen Finanzierungskunden für diese bürokratischen Mühen nicht berechnet werden, wie der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen XI ZR 244/90) vor einiger Zeit entschieden hat.

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Paul Scheuschner

Kredite.org Autor

Paul Scheuschner

Paul ist Autor von Kredite.org und seit der Gründung in 2013 dabei. Sein Finanzwissen basiert auf einer Ausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, die er von August 2006 - Januar 2009 in Berlin bei der Allianz Versicherung durchlaufen hat. Er hat in dieser Zeit sowohl für die Allianz Versicherung im Innen- und Außendienst, als auch bei der Dresdner Bank (heute Commerzbank) gearbeitet.