Mietkauf – die Alternative zum Kredit

Die Finanzierung eines Eigenheims muss nicht zwangsweise über die Bank erfolgen. Sogenannte Mietkäufe sind Vereinbarungen zwischen Verkäufern und Käufern, die einer privaten Kreditvergabe gleichkommen. Der Mix aus Miete und anschließendem Kauf eignet sich allerdings nicht für jeden Verbraucher. Der Mietkauf kann unter Umständen sehr teuer werden. Zudem versuchen einige Verkäufer, mangelhafte Immobilien durch den Mietkauf zu veräußern.

Mietkauf im Überblick

• Mix aus Miete und Kauf einer Immobilie
• Miete wird auf späteren Kaufpreis angerechnet
• Alternative zu Bankkrediten
• Besonders für junge Familien und Selbstständige geeignet
• Einige dubiose Angebote im Markt vorhanden
• Kostenkalkulation entscheidet darüber, ob der Mietkauf lohnenswert ist.

Was ist ein Mietkauf? – eine Kurzdefinition

Der Mietkauf ist in der Praxis relativ unüblich. Grundsätzlich handelt es sich beim Mietkauf um einen Mietvertrag, innerhalb dessen dem Mieter das Recht eingeräumt wird, das gemietete Objekt zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Das Recht gilt nicht ewig, sondern nur für eine bestimmte Frist, die ebenfalls im Mietvertrag festgelegt wird.

Mietkäufe werden im Bereich der Immobilienfinanzierung eingesetzt. Der Kaufpreis der Immobilie ist dabei bereits im Mietvertrag festgelegt. Die bis zum Kaufzeitpunkt gezahlten Mieten werden in Teilen auf den Kaufpreis angerechnet. Grundsätzlich ist der Mietpreis laut Untersuchungen überhöht. Dadurch soll der Mieter zum Kauf angeregt werden.

Eine Bank ist am Mietkauf in der Regel nicht beteiligt. Das Geschäft läuft komplett zwischen Käufer und Verkäufer ab. Während die Miete bezahlt wird, fungiert der spätere Verkäufer de facto als Kreditgeber.

Rechte und Pflichten beim Mietkauf

Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, wird dieser beim Mietkauf auch als solcher behandelt. Solange der spätere Käufer nur Mieter ist, findet das Mietrecht Anwendung. Erst nach der Kauferklärung handelt es sich beim ursprünglichen Mietvertrag um einen Kaufvertrag.

Diese Vertragsumwandlung wirft einige Fragen auf. Zusätzlich gilt es zu beachten, dass die gezahlte Miete später den Kaufpreis senkt. De facto zahlen Kreditnehmer daher keine Miete, sondern bereits erste Kreditraten. Diese werden später auch als solche behandelt. Folgende Fragen sollten Mietkaufinteressenten daher vor der Vertragsunterschrift durchgehen:

• Wie hoch ist der Ansparbetrag der Miete?
• Wie hoch sind Kaufpreis, monatliche Kreditrate und Anzahlung?
• Wie sicher sind die bereits bezahlten Gelder, wie werden sie angelegt?
• Was passiert, wenn der Vermieter Insolvenz anmelden muss?
• Was geschieht, wenn der Mieter umzieht, die Scheidung einreicht oder seinen Arbeitsplatz verliert?
• Wer kümmert sich (finanziell) um Renovierungen während der Mietzeit?

Sonderfälle wie die Insolvenz des Vermieters, Renovierungen und Umzüge müssen in den Mietvertrag aufgenommen werden. Hier kann es zu erheblichen Unsicherheiten kommen. Fachleute raten daher dazu, einen Anwalt mit der Ausarbeitung des Mietvertrags zu beauftragen.

Grundsätzlich ist der Mietkauf an sich genau zu prüfen. Viele Experten warnen davor, dass besonders mangelhafte Objekte per Mietkauf an den Verbraucher gebracht werden sollen. Zudem sind die Immobilien oft überteuert, was durch den Mietkauf verschleiert werden soll. Es gilt, das Angebot des Mietkaufs genau durchzurechnen und mit einer herkömmlichen Finanzierung bei einer Bank zu vergleichen.

Für wen eignen sich Mietkäufe grundsätzlich?

Mietkäufe sind ein Nischenprodukt. Trotzdem können sie für einige Verbraucher eine sinnvolle Alternative darstellen. Dazu zählen unter anderem

• Selbstständige und Freiberufler,
• Unternehmer aus „Krisenbranchen und
• junge Familien.

Besonders Freiberufler haben oft Probleme, an Bankkredite heranzukommen. Der Mietkauf ist dann eine unbürokratische und sinnvolle Alternative zur herkömmlichen Immobilienfinanzierung. Aber auch Unternehmer können vom Mietkauf profitieren. Besonders wenn die Gewerbetreibenden aus Branchen wie der Gastronomie kommen, stellen sich Banken bei der Kreditvergabe quer – zu risikoreich und kurzfristig sei das Geschäft.

Junge Familien können ebenfalls vom Mietkauf profitieren. Fehlt aktuell das Geld für eine Kreditaufnahme, kann das Traumhaus durch den Mietkauf schon reserviert werden. Der eigentliche Kauf und die Kreditaufnahme hierfür erfolgen dann, sobald ausreichend Kapital für die Tilgung des Darlehens vorhanden ist. Allerdings sollte genau geprüft werden, ob der Mietkauf in diesem Fall eine sinnvolle Option ist oder ob nicht doch ein direkter Kauf mit Hilfe einer Bankfinanzierung ermöglicht werden kann.

Lohnt sich der Mietkauf überhaupt?

Es ist bereits angeklungen, dass ein Mietkauf recht teuer werden kann. Ob sich das Modell lohnt, muss allerdings immer individuell beurteilt werden. Bei der Bewertung spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Grundsätzlich sollten sich Kreditnehmer fragen, warum eine herkömmliche Finanzierung nicht in Frage kommt. Liegt das daran, dass etwa zu wenig Eigenkapital vorhanden oder die persönliche Bonität zu schlecht ist, ist die Immobilie schlicht zu teuer. Der Mietkauf wäre dann zwar realisierbar, aus wirtschaftlicher Sicht aber nicht sinnvoll.

Ob sich er Mietkauf lohnt, hängt auch immer von der Höhe der Monatsrate ab. Ist die ebenso hoch, wie die bisherige Miete, dann ist die Rate tragbar. Zusätzlich muss auch die zukünftige Liquiditätssituation untersucht werden. Kreditnehmer müssen abschätzen können, wie sich ihre Finanzsituation entwickeln wird. Der Mietkauf ist meist dann lohnenswert, wenn sich das Einkommen in Zukunft recht stark erhöhen wird oder laufende Kredite komplett abbezahlt werden.

Zudem sollten Kreditnehmer die Kosten für den Mietkauf genau errechnen. Das gestaltet sich etwas schwieriger als bei herkömmlichen Immobilienfinanzierungen, ist aber elementar für eine Beurteilung der Kosten. Gleichzeitig kann im Internet ein Finanzierungsrechner dazu genutzt werden, die Kosten für eine herkömmliche Baufinanzierung zu errechnen. Unterscheiden sich Mietkauf und Baufinanzierung nur geringfügig, spricht das für den Mietkauf.

Mietkauf beim Auto – Vorsicht vor Betrügern

Grundsätzlich ist es auch denkbar, ein Fahrzeug per Mietkauf zu erwerben. Das Prozedere läuft dann exakt so ab, wie bei Immobilien auch. Allerdings verlieren Autos schnell an Wert, weshalb der Mietkauf für Käufer wenig lohnenswert ist. Zudem nutzen dubiose KFZ-Händler den Mietkauf oft für betrügerische Schneeballsysteme.

Käufer werden dabei mit Preisnachlässen von über 30 Prozent gelockt. Voraussetzung für den Rabatt ist allerdings eine recht hohe Vorauszahlung. Der Verkäufer nutzt die Anzahlung dann, um die zuerst ausgelieferten Fahrzeuge zu finanzieren. Gleichzeitig hat der Autohändler einen Vorwand, den KFZ-Brief nicht direkt an den Käufer auszuhändigen, schließlich handelt es sich zunächst um eine Miete des Fahrzeugs. Das System funktioniert solange, wie ausreichend Wachstum vorhanden ist. Nach einigen Jahren geht dem Verkäufer entweder die Liquidität aus oder er setzt sich mit den Anzahlungen ins Ausland ab.

Von Mietkäufen im Automobilbereich sollten Verbraucher Abstand nehmen. Der Mietkauf ist wenig vorteilhaft für den Käufer und birgt die Gefahr, Opfer eines Betrugs zu werden.

Vor- und Nachteile eines Mietkaufs

Die Vorteile mögen quantitativ überwiegen, besonders die Kosten des Mietkaufs sprechen aber oftmals gegen das Modell. Vorteile bieten sich vor allem für Freiberufler und Selbstständige.

Fazit: Sonderfall für Selbstständige

Der Mietkauf kann den Weg ins Eigenheim ebnen. Besonders geeignet ist das Modell für Personen, die sonst nur auf Umwegen an Bankkredite kommen. Selbstständige und Freiberufler müssen meist lange mit Banken verhandeln oder erhalten schlechte Konditionen. Beim Mietkauf selbst muss vor allem auf die Immobilie geachtet werden. Nicht selten versuchen Verkäufer, mangelhafte Objekte per Mietkauf zu veräußern. Zudem gilt es, die Kosten des Mietkauf und der herkömmliche Baufinanzierung genau zu kalkulieren und einander gegenüberzustellen. Auf dieser Grundlage kann dann eine Entscheidung darüber getroffen werden, ob der Mietkauf lohnenswert ist.