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Richtige Immobilienfinanzierung – Planung bringt Sicherheit

Für Bauherren in spe und Bürger, die sich gegen monatliche Mietzahlungen und stattdessen für den Kauf einer bereits vorhandenen Eigentumswohnung oder eines ganzen Hauses entscheiden, ist die Suche nach einem geeigneten Weg zur Finanzierung beim besten Willen nicht immer leicht. Natürlich ist es das Ziel eines jeden Kunden, den einen perfekten Kredit zu finden, mit dem der Kauf oder Neubau ohne größere Komplikationen gelingt – und zwar nicht nur zu Beginn der Kreditlaufzeit, sondern bis zum Ende der Finanzierung, auf dessen Erreichen Kunden bekanntlich bei derart großvolumigen Darlehen viele Jahre hinarbeiten müssen. Die eine richtige Immobilienfinanzierung – im Grunde gibt es sie nicht. Erklären lässt sich dies damit, dass Angebote, die für den einen Abnehmer wie geschaffen sind, andere Kunden einer Bank vielleicht vor eine schier unlösbare Aufgabe stellen wird.

Inhaltsverzeichnis

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eff. Jahreszins
  • schneller, unkomplizierter Kreditantrag
  • Auszahlung innerhalb von 24 Stunden möglich
  • niedrige monatliche Raten

Welche Produkttypen und Kunden passen wirklich zusammen?

Was für die Verbraucher selbst gilt, trifft im gleichen Maße auf die Finanzierungen zu, die am Markt und im Kredit Vergleich vorzufinden sind. Dies wiederum liegt daran, dass zum einen die Wünsche an Bau- und Immobilienkredite sehr unterschiedlich aussehen können und andererseits auch die wirtschaftlichen Umstände je nach Antragsteller in massiver Weise variieren können. Und dies muss sich unweigerlich natürlich auf die Aspekte auswirken, durch die sich die individuell richtige Immobilienfinanzierung auszeichnet. Sinnvoll ist es, als Kreditnehmer von Morgen auf Checklisten zu vertrauen, denn so gerät kein elementarer Punkt in Vergessenheit, der spätestens dann relevant wird, wenn es um die Kosten für die Finanzierung geht.

Hausbau

Punkt 1 – Bauen oder kaufen?

Die Entscheidung für ein Eigenheim oder Eigentumswohnung wird oft schon durch das zur Verfügung stehende Budget bestimmt. Bankkunden mit eher geringem Einkommen werden eher keine Angebote erhalten, die den Erwerb eines Ein- oder Zweifamilienhauses ermöglichen. In anderen Fällen entscheiden Käufer bewusst zugunsten einer Wohnung, weil entweder nicht nur Platz für ein oder zwei Personen benötigt wird oder auch weiterhin ein hoher Lebensstandard garantiert sein soll. Und genau darum geht es eben auch, wenn Konsumenten die richtige Immobilienfinanzierung gehen: Um die Frage, was kann und will ich mir leisten!

Richtige Immobilienfinanzierung: Rechner zur Budget-Festlegung

 

Viele Banken helfen Verbrauchern bei der Bedarfs- und Chancenanalyse durch eine erste unabhängige und unverbindliche Beratung vor Ort in der Niederlassung des Kreditinstituts oder per Telefon. Fast immer kommt dabei frühzeitig der Hinweis, dass Baufinanzierungen und Immobiliendarlehen niemals zu knapp kalkuliert werden dürfen. Ehrlichkeit hat oberste Priorität, wenn berechnet wird, welche Summen pro Monat als Obergrenze angemessen sind, damit Darlehen jederzeit ohne einen Ausfall bedient werden können. Ein gutes Hilfsmittel für die Ermittlungsarbeit ist ein Budgetrechner. Dieser stellt im ersten Schritt alle Einnahmen den monatlichen oder jährlichen Fixkosten gegenüber. Eine ähnliche Arbeitsweise kennen Bankkunden schon vom Ratenkredit, während bei einem Kleinkredit dank der kurzen Laufzeiten meist recht großzügige Entscheidungen auf Seiten der Finanzierer getroffen werden.

Finanzierung

Ermitteln Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben präzise

Auf den ersten Blick stellen Bankkunden ohne Kredit-Erfahrungen oft Listen mit Einnahmen und Ausgaben zusammen, die einer eingehenden Prüfung leider nicht standhalten können. Deshalb fragen Finanzunternehmen schon vor der Angebotserstellung oftmals die notwendigen Daten vom Kunde ab.

Diese Daten gehören zum Beispiel zu den Einnahmen:

  • Einkünfte aus Kapitaleinlagen (Aktien, Tages- und Festgeld, etc.)
  • Pacht- und Mieteinnahmen
  • das Haushalts-Einkommen (nicht nur das des/der Kreditnehmer/s)
  • Nebeneinkünfte (etwa aus freiberuflicher u. selbstständiger Arbeit)
  • regelmäßige Staatsleistungen sowie Renten- und Pensions-Zahlungen

Beim Punkt Ausgaben fragen Kreditinstitute nach

  • Mietausgaben (die beim Neubau einige Zeit lang weiterhin fällig werden)
  • Nebenkosten fürs Mietobjekte (auch Telefon, Internet und Co.)
  • allgemeinen Konsumausgaben (Lebensmittel, Bekleidung, Genussmittel, Kultur, etc.)
  • bestehenden Kreditverträgen sowie Kreditkarten-Belastungen
  • Versicherungsprämien (z.B. Hausratversicherung, Haftpflicht, Kfz-Versicherung)
  • Kfz-Steuern
  • regelmäßigen Spar-Ausgaben (Riester- und Rürup-Rente, betriebliche Altersvorsorge, Bausparen, etc.)

Budget- und Haushaltsrechner vereinfachen die Analyse

Bei der Budget-Kalkulation wird nicht das Brutto-, sondern aus naheliegenden Gründen das Netto-Einkommen betrachtet. Sind Haushaltsmitglieder Mitglieder in Vereinen und werden regelmäßige Urlaube oder Ausflüge unternommen, müssen auch diese Ausgaben in den Haushaltsrechner einbezogen werden. Kredit-Spezialisten weisen immer wieder darauf hin, dass stets diejenige Kreditaufnahme die richtige Immobilienfinanzierung ist, deren Budget weder zu großzügig noch zu knapp kalkuliert wird. So einfach es klingt, so schwierig ist es für Laien, das perfekte Budget zu berechnen. Profis nennen vielfach eine Darlehensrate von 40 bis 50 Prozent des Netto-Einkommens nach Abzug aller Ausgaben als sinnvollen Wert für die jährliche Tilgung.

Haus Kubus mit Holzelementen am Abend

Im Beispiel kann dies wie folgt aussehen:

Nach Abzug der Einkommenssteuer sowie Sozial-, Krankenkassen- und Pflegeversicherungsbeiträge bleibt dem Kreditnehmer xy ein Netto-Einkommen von 3.000 Euro pro Monat oder 36.000 Euro pro. Die Ausgaben belaufen sich auf jährlich insgesamt 21.000 Euro, bleibt ein Rest von 15.000 Euro – auf den Monat umgerechnet eine Summe von 1.250 Euro. Somit die läge die empfohlene Darlehensrate inklusive Kreditzinsen bei 500 bis maximal 625 Euro.

Eine Regel für die richtige Immobilienfinanzierungen:
Immobilienkredite müssen zur Lebensrealität der Antragsteller passen!

Dazu gehört auch die Überlegung für alleinstehende Kreditnehmer, ob nicht eventuell Pläne für die Familiengründung existieren. Solche Vorhaben verlangen gänzlich andere Organisations-Strukturen von Antragstellern. Immerhin müssen Kreditraten bis zum Ende der Laufzeit plangemäß gezahlt werden. Im Falle einer Baufinanzierung ist es zudem ratsam, wenn Banken im Falle eines verzögerten Baubeginns auf die Berechnung von Bereitstellungsgebühren verzichten, wenn Darlehen erst später oder nur in Teilen ausgezahlt werden sollen. Solche Entgelte sind durchaus üblich innerhalb der Branche, wie der Kredit Vergleich zeigt.

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Richtige Immobilienfinanzierung – Nachteile nicht übersehen!

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Die zentralen Vorzüge einer Finanzierung für Wohneigentum sind letztlich offensichtlich. Schritt für Schritt geht die Immobilie in den Besitz der Kreditnehmer über. Bis es jedoch erst einmal so weit ist, bleibt ein gewisses Mitspracherecht bei der Bank, die die richtige Immobilienfinanzierung zur Verfügung gestellt hat. Ein Nachteil besteht also darin, dass sich Kunden abhängig vom Eigenkapital über viele Jahre an einen Finanzierer binden. Für Verbraucher, die nicht genau wissen, wohin die berufliche Reise in den kommenden Jahren gehen soll, ist eine solche Kreditbindung vermutlich nicht immer ideal. Auch Kredite für Selbstständige sind trotz der mittlerweile größeren Auswahl im Kredit Vergleich in dieser Sparte nach wie vor ein Thema für sich. Will heißen: Selbstständige und freiberufliche Bankkunden befinden sich oft bedingt in einer Zwickmühle.

Selbstständige müssen noch genauer organisieren

Selbst wenn die im Rahmen der Beantragung vorgelegten Einkommensnachweise im Schnitt eine Finanzierung zu einem günstigen Jahreseffektivzinssatz in Aussicht stellen, kann sich die Lage trotzdem schon bald ändern. Diese Unwägbarkeiten sind im normalen beruflichen Alltag oft schon eine Belastung, im Zusammenhang mit einer finanzierten Immobilie indes kann der daraus resultierende Druck aber manch schlaflose Nacht nach sich ziehen. Für manchen Berufstätigen ist es deshalb doch besser, auf die Finanzierung eines Eigenheims zu verzichten. Selbst wenn die Konditionen noch so gut klingen. Nicht jeder Mensch ist zum Eigentümer geboren und bleibt somit lieber Mieter. Zumal die Flexibilität dieses Zustands durchaus bewusst bevorzugt werden kann – gerade in Berufen, die ein hohes Maß Mobilität voraussetzen. Das Vermieten der finanzierten Immobilie kommt nicht für jeden Eigentümer infrage. Gerade Menschen, die in krisenanfälligen Branchen tätig sind, sollten bewusst abwägen.

Richtige Immobilienfinanzierung: mit Tipps vom Profi ans Ziel

Wofür gibt es die Tipps von Experten, wenn diese nicht zur Basis dessen gemacht werden, was eine richtige Immobilienfinanzierung überhaupt erst möglich macht. Solche Hinweise finden sich nicht zuletzt bezüglich der Nebenkosten, die auch die beste Finanzierung für Wohneigentum erkennen lässt. Ganz oben auf der Liste der Ratschläge finden die Nebenkosten Erwähnung, die zur Darlehenssumme addiert werden müssen.

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Zu nennen sind hier vor allem:

  • Makler-Provisionen
  • die fällige Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland derzeit 3,5 bis 6,5 %)
  • Notarkosten & Gerichtsgebühren

Wer seine Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung erwirbt, sollte darüber hinaus möglicherweise auf weitere Übertragungs-Kosten durch Grundbuch-Eintragungen und andere Gebühren vorbereitet sein und diese vor dem Kauf unbedingt erfragen. Zu den Tipps vom Profi gehört natürlich ebenfalls der Hinweis auf den Nutzen eines objektiven Vergleichs. Die richtige Immobilienfinanzierung ist nun einmal höchstwahrscheinlich nicht gleich das Angebot, dass Interessierte bei der erstbesten Bank vor Ort einholen. Je zahlreicher die Angebote, desto transparenter wird der Markt für potentielle Kunden. Geringfügige Unterschiede bei den Zinssätzen sind auf eine jahrzehntelange Laufzeit bei sechsstelligen Summen durchaus ein Argument für oder gegen ein bestimmtes Angebot.

Kredit-Tilgung

Augen auf bei der jährlichen Tilgung!

Im Vergleich zeigt sich immer wieder, dass Banken auf die Frage, wie die richtige Immobilienfinanzierung gestaltet sein sollte, eine jährliche Tilgungsrate von etwa einem Prozent der aufgenommenen Kreditsumme empfehlen beim typischen Hypothekendarlehen. Nützlich ist dies bei eingehender Berechnung der Auswirkungen solcher Vorgehensweisen vorrangig für die Bank. Zwei bis drei Prozent der Kreditsummen dürfen bzw. sollten es schon seit, natürlich muss man sich die Rate leisten können. Je größer die Rate, desto schnell gelingt die Rückzahlung und desto günstiger wird die Finanzierung. Ein Prozent mehr hat erhebliche Auswirkungen und verkürzt ein Darlehen mit einem Volumen von 100.000 bis 200.000 Euro um etliche Jahre und reduziert zudem die Kreditkosten um mehrere tausend Euro.

Lange Zinsfestschreibung schafft eine stabile Kreditbasis

Wer zu einem günstigen Moment einen Vertrag abschließt, sollte niedrige Jahreseffektivzinssätze am besten so lange wie möglich festschreiben lassen – dies rechnet sich selbst dann, wenn eine gewisse Gebühr für die Verlängerung der Standard-Zinsbindungsfrist erhoben wird. Die besten Konditionen erhalten verständlicherweise Darlehensnehmer, die eine optimales Schufa-Scoring in den Antrag einbringen. Auch nach dem Vertragsabschluss lohnt sich, zumindest einmal jährlich Angebote zu vergleichen.

Nicht vergessen:

→ sind kostenlose Sondertilgungen erlaubt, sollte die Chancen bei ausreichend Kapital wahrgenommen werden. Das senkt die endgültigen Kreditkosten nochmals!

Umschulden als Sparmodell bei Immobilienkrediten

Und noch einen Tipp sollten sich Bankkunden zu Herzen nehmen: Zu geeigneter Stunde sollte man sich die Zeit nehmen, um darüber nachzudenken, ob sich dank günstiger Angebote am Markt nicht vielleicht eine sehr gute Chance bietet, um einen Kredit vorzeitig ablösen zu können durch eine Umschuldung. Hierzu müssen Kunden natürlich die vertraglich geregelten Ausstiegsklauseln kennen. Bei einem Annuitätendarlehen mit einer 10- bis 15-jährigen Zinsbindung, kommt eine solche Umschuldung im Regelfall sechs Monate vor dem Auslaufen der Bindung in Betracht. Parallel zum Vergleich der aktuellen Konditionen am Zinsmarkt sollten Kreditnehmer den Kontakt mit dem bisherigen Geldgeber suchen, um über den Zinssatz für die potentielle Anschlussfinanzierung zu verhandeln.

Bau_geld

Wer hier gute Alternativ-Angebote der Konkurrenz ins Feld führen, hat oft gute Karten in der Hand im Verhandlungsgespräch. Ein gewisses Entgegenkommen Bestandskunden gegenüber rechnet sich für Banken oft eher als das Werben um neue Kunden. So kann die richtige Immobilienfinanzierung-Fortsetzung ebenso gut bei der derzeitigen Hausbank wie bei einem Konkurrenten aus dem Kredit Vergleich lauern.

Richtige Immobilienfinanzierung: Eigenkapital zum Zinsrabatt?

Es gibt gleich zwei Ursachen, warum Kreditnehmer auf der Suche möglichst viel Eigenkapital aufbringen sollten. Ein Argument ist darin zu sehen, dass es die gewünschte richtige Immobilienfinanzierung von der Bank oder einem anderen Finanzdienstleister überhaupt nur dann gibt, wenn eine bestimmte Mindestanforderung in diesem Punkt erfüllt ist. 20 Prozent Eigenkapital verlangt die Mehrheit der Baufinanzierer mindestens. Stoßen Verbraucher auf Angebote, die ausschließlich mit Fremdkapital arbeiten, raten Insider meist eher zur Zurückhaltung. Denn auch diese Kredite müssen vollständig getilgt werden, was entsprechend lange Laufzeiten notwendig macht. Wer kein Kapital ansparen kann, verfügt meist nicht über hohe Einkommen, so dass die monatlichen Raten eher gering angesetzt werden müssen.

Erfolgreiches Paar Senioren jubelt zufrieden mit Haus und Schlüssel

Wer fleißig spart, erhält sehr niedrige Kreditzinsen

Auf der anderen Seite ist ein hoher Eigenkapitalanteil fast immer ein gewisses „Druckmittel“ für die Zins-Verhandlungen. Wer viel eigenes Geld einbringt, senkt das Ausfallrisiko für die Bank und demonstriert dem Geldgeber gegenüber außerdem die Bereitschaft, selbst Risiken zu tragen. Das schafft vertrauen und lässt oftmals die Kreditzinsen sinken. Das gesamte Ersparte aber sollte dennoch nicht in die Finanzierung gesteckt werden, eine kleine Rücklage für den Notfall sollte bestehen, denn Verbraucher bekommen eher keine weiteren Darlehen, wenn sie zum Zeitpunkt eines weiteren Antrags bereits an der Tilgung der Immobilienfinanzierung arbeiten. Die hohen Schulden sind vielfach ein Hindernis, auch wegen der Schufa-Einträge nach Bewilligung der Baudarlehen. In der Fachliteratur findet sich vielfach der Verweis auf eine 30/70-Quote. Sie meint nichts anderes, als dass ein Drittel der Finanzierungssumme aus Eigenkapital stammen sollte.

Auf klassischen Sparkonten erhalten Bankkunden dieser Tage eh kaum Zinsen, weshalb das Guthaben besser dazu genutzt werden kann, den Schuldenstand gering zu halten und so Zinsvorteile zu realisieren. Im Einzelfall kann es sich sogar bezahlt machen, zusätzliches Geld über einen Privatkredit aus dem Familienkreis zu beschaffen, wenn der Kreditzins durch mehr Eigenkapital weiter sinkt. Natürlich sollte es sich dann aber um ein zinslose Darlehen handeln, damit nicht zusätzlich zur aus persönlicher Sicht richtigen Immobilienfinanzierung noch ein zweiter Kredit Kosten verursacht.

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Brigitte Papst

Redakteurin Kredite.org

Brigitte Papst

Brigitte Papst schreibt als freie Redakteurin über Finanz-, Immobilien- und Verbraucherthemen. Sie studierte Volkswirtschaftslehre an der Universität in Münster sowie "International Relations" (M.A) an der University of Birmingham (Großbritannien). Neben ihrer journalistischen Tätigkeit arbeitet Papst als Unternehmens- und Anlageberaterin. Sie ist verheiratet und hat zwei Kinder.