Kosten und Finanzierung einer Gewerbeimmobilie
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Immobilien stehen derzeit bei vielen Deutschen als mögliche Investitionsobjekte hoch im Kurs. In den allermeisten Fällen läuft ein solches Vorhaben auf den Kauf einer Eigentumswohnung oder auch den Bau eines Eigenheimes hinaus. Und die Vorteile selbst genutzten Wohneigentumes liegen ja auch auf der Hand: Man ist sein eigener Herr und wenn das Haus in ferner Zukunft einmal abgezahlt ist, kann man sich die eigene Miete sparen, so dass von der Rente deutlich mehr übrig bleibt. Neben der Investitionsmöglichkeit und dem Motiv der Selbstverwirklichung spielt also auch stets die Altersvorsorge beim Kauf einer Immobilie eine wichtige Rolle. Doch längst lassen sich diese drei Argumente, die zweifellos für den Kauf einer Immobilie sprechen, nicht so einfach unter einen Hut bringen. Etwa dann, wenn sich das aktuelle Wohnumfeld in einer Region befindet, die sich auf einem tendenziell absteigenden Ast befindet. Dann ist der Kauf eines Eigenheimes zwar möglicherweise günstig, allerdings als Teil der Altersvorsorge sowie als renditeträchtige Investition weniger zu empfehlen.
Wer also vor allem eine Investitionsmöglichkeit sucht, auch um für den Ruhestand vorzusorgen, sollte bei der Suche nach einem geeigneten Objekt den Radius ruhig etwas weiter ziehen. Und möglicherweise kann auch eine Gewerbeimmobilie diesen Zweck erfüllen. Insbesondere der Markt für Büroflächen gilt nach wie vor als interessant. Allerdings sind bei einem entsprechenden Kauf auch einige Besonderheiten zu berücksichtigen. Und in jedem Fall sollte ein entsprechendes Vorhaben langfristig und gründlich geplant werden. Wichtig ist darüber hinaus auch eine solide Finanzierung. Mit all diesen Aspekten möchten wir uns im nun folgenden Artikel ausführlich beschäftigten.
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Die Möglichkeiten, sein Geld sinnvoll, also sowohl sicher als auch renditestark zu investieren, sind derzeit sehr überschaubar. Girokonto, Tages- oder Festgeld werfen so gut wie keine Zinsen ab, so dass nach Abzug der Inflation das Vermögen effektiv sogar schrumpft. Unter den alternativen Investitionsmöglichkeiten sind, nicht zuletzt aufgrund der niedrigen Zinsen seit einiger Zeit, Immobilien in den Fokus gerückt. Dabei können auch Gewerbeimmobilien bzw. Büroimmobilien eine absolut interessante Option darstellen. Was bei der Suche, Planung sowie beim Erwerb einer Immobilie für die gewerbliche Nutzung zu beachten ist, haben wir in den nun folgenden Abschnitten zusammengefasst.
Vorher: Auch bei Gewerbeimmobilien ist die Lage besonders entscheidend
Wer sich dazu entschlossen hat, bei der Suche nach einer Investitionsmöglichkeit auch Gewerbeimmobilien einzubeziehen, hat prinzipiell schon einmal einen Vorteil. Denn im Gegensatz zum Kauf einer Immobilie, welche zur eigenen Nutzung gedacht ist, kann für eine Gewerbeimmobilie aus einem deutlich größeren Angebot gewählt werden. Denn für den Käufer ist es letztendlich egal, in welcher Stadt sich das Büro, die Ladenfläche oder die Werkhalle befindet, in die er investiert. Bei der Auswahl kann zudem viel rationaler vorgegangen werden und nach rein wirtschaftlichen Kriterien ausgewählt werden. Völlig gleichgültig sollte bei der Auswahl gleichwohl nicht vorgegangen werden. Wie stets bei Immobilien gilt auch in diesem Fall, dass vor allem die Lage entscheidend ist.
Gerade nach der Wende haben viele Investoren mit Immobilien in Ostdeutschland schweren Schiffbruch erlitten, als sich nämlich herausstellte, dass diese langfristig nicht zu vermieten waren. Trotz umfassender Steuervorteile waren die Objekte aufgrund von hohem Leerstand letztendlich deutlich weniger Wert, als die Käufer ursprünglich investiert hatten. Wichtig ist also ein Standort, an dem aufgrund einer guten wirtschaftlichen Entwicklung mit einer langfristig guten Nachfrage nach Gewebeflächen zu rechnen ist. Dies ist zunächst in fast allen großen Städten in Deutschland der Fall. Doch auch viele mittlere Städte mit guter wirtschaftlicher Struktur und verkehrstechnischer Anbindung bieten interessante Chancen. In jedem Fall sollte eine unabhängige Beratung in Anspruch genommen werden, bei der sich die Käufer einen realistischen Überblick über die Möglichkeiten verschaffen. Gerade für Selbstständige kann es dabei durchaus auch eine Option sein, ein Büro für die eigene Nutzung zu kaufen. Auch dabei sollten neben den steuerlichen Vorteilen, die so eine Investition bringen kann, auch wirtschaftliche Aspekte berücksichtigt werden.
Wie soll investiert werden?
Wer sich mit den Möglichkeiten des Kaufes einer Gewerbeimmobilie beschäftigt, sollte zudem bedenken, dass es hier durchaus unterschiedliche Formen der Investition gibt. Denn in den meisten Fällen wird der Kauf darauf hinauslaufen, dass eher in eine Art Fondsmodell investiert wird. Dabei wird gemeinsam mit anderen Investoren in ein komplettes Bürogebäude investiert, mitunter auch in mehrere. Der Investor hält dann im Prinzip nur einen Anteil, besitzt aber de facto nicht ein bestimmtes Büro. Dies hat zunächst den Vorteil einer effektiven Risikostreuung. Denn so ist es eher unwahrscheinlich, dass gerade das eigene Büro über einen längeren Zeitraum unvermietet bleibt, und so die einkalkulierten Einnahmen fehlen. In diesen Modellen wird dann mit einer bestimmten übergreifenden Leerstandsquote kalkuliert und in die Gesamtrendite eingerechnet. Auch braucht sich der Investor nicht um die Vermietung zu kümmern, ebenso wenig wie um die Instandhaltung oder etwaige Beschwerden seitens der Mieter. Im Prinzip kann er sich auf die Rolle des Investors beschränken und sich über die Rendite freuen. Gleichsam bleibt natürlich auch hier ein gewisses Risiko. Denn auch ein komplettes Bürogebäude kann sich als schwer zu vermieten erweisen. Bleiben die Einnahmen hinter den Erwartungen zurück, fallen auch die Rendite sowie der Wiederverkaufswert niedriger aus.
Anders sieht es aus, wenn direkt in eine einzelne Gewerbeimmobilie investiert wird, also etwa in einen Laden oder auch in ein Büro. Dann ist im Prinzip der Eigentümer selber dafür verantwortlich, einen Mieter zu finden und die Immobilie zu verwalten. Dabei ist theoretisch sicher eine etwas höhere Rendite möglich. Allerdings muss auch mit höheren Risiken gerechnet werden. Neben der Gefahr, dass sich für eine bestimmte Zeit kein Mieter finden lässt, sollte auch ein möglicher Ausfall der Miete einkalkuliert werden, etwa wenn der Mieter in wirtschaftliche Schwierigkeiten kommt. Gerade gegenüber Unternehmen ist es im Falle einer Insolvenz dann sehr schwierig, wenn nicht unmöglich, die Rückstände einzutreiben. Treten zudem Schäden am Gebäude auf, ist der Besitzer nicht nur erster Ansprechpartner, sondern auch in der Pflicht, diese auf seinen Kosten zu beheben. Und in wirtschaftlich schlechten Zeiten besteht die Gefahr, dass die Mietpreise für Büros oder Ladenflächen zurückgehen. Und nicht zuletzt sollte berücksichtigt werden, dass man als Besitzer von Immobilien stets auch eine Verkehrssicherungspflicht hat. Neben einer eigenen Versicherung, die für etwaige Schäden aufkommt, muss man sich auch um Dinge wie Straßenreinigung oder Winterdienst kümmern.
Mit diesen Punkten soll vor allem darauf hingewiesen werden, dass nicht allein Kaufpreis und zu erwartende Mieteinahmen gegenübergestellt werden dürfen, sondern auch weitere mögliche Ausgaben und laufende Kosten in die Rechnung einbezogen werden sollten.
Wie finanziere ich eine Gewerbeimmobilie?
Stimmt das Konzept und wurde der zu erwartende Kostenrahmen realistisch kalkuliert, kann man sich nun mit der Frage beschäftigen, wie das ganze Vorhaben finanziert werden soll. In den meisten Fällen dürfte aber auch ein Kredit notwendiger Bestandteil des Finanzierungskonzepts sein, was gerade vor dem Hintergrund der aktuell niedrigen Zinsen auch als durchaus sinnvoll angesehen werden kann. Grundsätzlich ist aber eher dazu zu raten, dass für eine Investition in eine Gewerbeimmobilie, wie bei einem Immobilienkauf generell, so viel Eigenkapital wie möglich eingebracht werden sollte. Abgesehen davon, dass entsprechende Vorhaben ohne Eigenkapital durch Banken immer wieder abgelehnt werden, wird eine Investition mit höherer Fremdfinanzierung auch tendenziell unrentabel. Zudem gilt, dass mit der Höhe des Eigenkaptals auch mit besseren Konditionen, sprich niedrigeren Zinsen gerechnet werden kann. Unser Baufinanzierungsvergleich Ratgeber informiert ausführlich über die verschiedenen Möglichkeiten zur Finanzierung eines Bauvorhabens. In folgender Liste finden Sie außerdem eine Auswahl an Anbietern, deren Bausparangebote von uns unter die Lupe genommen wurden:
Ein Kredit kann helfen
Bei der Suche nach einem Kredit stellt für die meisten Verbraucher zunächst die angestammte Hausbank den ersten Ansprechpartner dar. Viele werden dabei die Erfahrung machen, dass die Berater der Bank dazu drängen, den Kredit abzuschließen, ohne weitere Angebote einzuholen. Dies kann sich aber als teurer Fehler erweisen. In Deutschland gibt es eine riesige Anzahl von Banken, die jeweils spezielle Angebote mit eigenen Konditionen im Programm haben. Mindestens zwei Vergleichsangebote bei anderen Banken sollten daher eingeholt werden. Nicht selten bewegt sich die Hausbank dann auch noch etwas mit Blick auf die Konditionen. Um ein günstiges und zu den eigenen Anforderungen passendes Angebot zu finden, kann aber natürlich auch unser Portal genutzt werden. Hier haben wir die Angebote sehr vieler Banken zusammengefasst. Mit wenigen Mausklicks ist es so möglich, die Angebote direkt miteinander zu vergleichen. Auch im Vorfeld eines Beratungsgesprächs können sich die Kunden hier zunächst einen objektiven Überblick über die aktuell möglichen Konditionen verschaffen. Dabei hilft im Übrigen auch ein separater Kreditrechner.
Finden Sie jetzt den besten Kredit zur Finanzierung einer GewerbeimmobilieZusätzlicher Finanzierungstipp: Steuervorteile nutzen
Mit Blick auf steuerliche Vorteile bieten nicht selbst genutzte Immobilien, also auch Gewerbeimmobilien, deutlich mehr Möglichkeiten, als ein Eigenheim. So können sowohl die Kreditkosten, also auch etwaige Kosten für die Sanierung oder den Umbau beim Finanzamt geltend gemacht werden. Wer sich hier allerdings nicht auskennt, sollte dabei unbedingt einen Steuerberater konsultierten, um die Möglichkeiten optimal auszuschöpfen. Dies gilt umso mehr für Selbstständige oder auch Gründer, die eine Immobilie für die gewerbliche Nutzung erwerben wollen.
Fazit – Gute Renditechancen mit Gewerbeimmobilien
Der Kauf einer Gewerbeimmobilie kann aus unterschiedlichen Gründen sinnvoll sein. Neben der eigenen Nutzung im Rahmen einer selbstständigen Tätigkeit oder auch einer Unternehmensgründung steht in den meisten Fällen aber der Renditeaspekt im Vordergrund. In jedem Fall sollte aber eine reifliche Analyse der eigenen Ansprüche und Motive der Auswahl und dem Kauf vorausgehen. Dabei sollten auf der einen Seite die zu erwartenden Risiken und Zusatzkosten berücksichtigt werden, genauso wie die steuerlichen Vorteile auf der anderen Seite. In vielen Fällen wird zudem ein Kredit als Finanzierungsbestandteil benötigt. Hierfür gibt es, nicht zuletzt angesichts der aktuell niedrigen Zinsen, zahlreiche attraktive Angebote. Um sich einen Überblick zu verschaffen, kann hierzu unsere Internetseite genutzt werden. Dies bietet sich auch dann an, wenn von der Hausbank bereits ein konkretes Angebot vorliegt.
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